Дві нерухомості з ідентичною вартістю та прибутковістю можуть мати різну цінність для їхнього власника. Її визначають можливості, які конкретна держава надає родині, капіталу та бізнесу. Про це поінформував засновник та CEO агентства закордонної нерухомості Deniz Estate Юрій Грушецький.
Фото: pixabay 1
За час роботи із закордонними об’єктами нерухомості я майже не зустрічав осіб, яким була потрібна виключно квартира в іншій країні. Навіть якщо обговорення починалося з бюджету, очікуваної прибутковості та періоду окупності, за цими показниками зазвичай ховалися інші завдання: створення місця для потенційного переїзду, забезпечення майбутнього дітей, диверсифікація активів між декількома юрисдикціями або збереження гнучкості у разі зміни життєвих обставин.
Після 2022 року ці мотиви все частіше виступають на перший план. Інвестор обирає не лише об’єкт та ринок, а й перспективи, які відкриває конкретна країна для нього, його родини та ділової діяльності. Саме тому дві квартири з аналогічною вартістю та передбачуваною прибутковістю можуть мати для покупця зовсім різну цінність.
Що виходить за межі розрахунку прибутковості
Фінансовий результат від нерухомості можна оцінити через дохід від оренди, потенціал зростання вартості, витрати на утримання та ліквідність. Водночас закордонний актив може надавати ще й стратегічну віддачу, яку складніше розгледіти у типовій презентації об’єкта.
Для однієї родини такою віддачею стане власне житло в країні, куди вона планує переселитися. Для іншої сім’ї важливішою буде можливість отримати дозвіл на проживання або громадянство. Власнику міжнародного бізнесу нерухомість може допомогти закріпитися у вигідній юрисдикції, отримати доступ до нових ринків і полегшити пересування між країнами.
Проте кожну з цих можливостей необхідно оцінювати індивідуально. Право власності, дозвіл на проживання, громадянство та податкове резидентство є різними правовими статусами. Придбання об’єкта далеко не завжди автоматично надає інші переваги. Так само приваблива міграційна програма не зможе компенсувати слабку економіку проєкту, завищену ціну чи складнощі з вихідною інвестицією.
Коли нерухомість відкриває шлях до нового статусу
У деяких країнах зв’язок між купівлею нерухомості та правовим статусом інвестора закріплений у самій державній програмі. Туреччина та Гренада добре ілюструють, наскільки різними можуть бути такі моделі.
У Туреччині іноземець може претендувати на громадянство після придбання нерухомості вартістю від $400 000. Об’єкт заборонено продавати протягом трьох років, але в цей період власник має право проживати в ньому або здавати його в оренду. Після закінчення обов’язкового терміну нерухомість можна реалізувати. Таким чином, основна частина вкладених коштів залишається в активі, який може приносити дохід і зростати у вартості.
Вибір об’єктів у Туреччині доволі широкий, однак далеко не кожна квартира автоматично відповідає вимогам програми. Важливе значення мають офіційна вартість, юридичний статус продавця, наявність документів на право власності та повна оплата. Придатність нерухомості для отримання громадянства необхідно перевіряти до укладання угоди, особливо якщо йдеться про проєкт на стадії будівництва.
У Гренаді діє інша модель. Інвестувати можна лише в проєкти, схвалені державою, переважно це готелі, курортні комплекси та вілли. Мінімальний внесок у нерухомість становить $270 000, до якого додається державний збір від $50 000 та витрати на оформлення. Вибір активів тут значно обмеженіший, тому особливої уваги вимагають надійність забудовника, модель управління, прогнозований дохід і умови майбутнього продажу.
Обидві програми можуть поширюватися на родину інвестора, хоча кінцева вартість залежить від її складу. Водночас однакова формула «громадянство через інвестиції» приховує різну економіку: в одній країні інвестор має ширший вибір об’єкта, в іншій його капітал прив’язаний до обмеженого переліку проєктів.
Іспанія: нерухомість і легалізація потребують окремого планування
Іспанія пропонує інший приклад. З 3 квітня 2025 року країна припинила прийом нових заявників за інвесторським маршрутом, який дозволяв отримати дозвіл на проживання через придбання нерухомості на визначену законом суму. Відтепер право власності на квартиру чи будинок саме по собі не є підставою для легалізації.
Це не знижує інвестиційної привабливості іспанської нерухомості, але змінює порядок дій. Економіку об’єкта та право на проживання необхідно розраховувати окремо. Інвестор може придбати квартиру для здачі в оренду, особистого користування або майбутнього переїзду, проте дозвіл на проживання доведеться оформлювати на іншій законній підставі, відповідно до його роботи, доходів, бізнесу та сімейних обставин.
Окремого планування потребують і податки. Володіння нерухомістю не робить людину автоматично податковим резидентом. Водночас інший паспорт або дозвіл на проживання в третій країні не звільняє від податкових зобов’язань там, де людина фактично проживає і де зосереджені її економічні інтереси. Для Іспанії, яка ретельно контролює ці аспекти, такий поділ є особливо важливим.
Тому перед придбанням об’єкта варто визначити його функцію. Якщо це виключно інвестиція, до розрахунку слід включити податки, утримання, управління та майбутній продаж. Якщо житло одночасно розглядається як місце для переїзду, до фінансової моделі додаються витрати на легалізацію, податкові наслідки та структура власності на актив. Лише після цього можна оцінити реальну вартість рішення, а не тільки ціну нерухомості в оголошенні.
Спочатку сценарій, потім країна та об’єкт
Перед вибором країни інвестору варто дати відповідь на кілька запитань. Яку фінансову функцію має виконувати актив? Які можливості потрібні родині? На який термін можна обмежити ліквідність капіталу? Де власник планує фактично проживати, вести бізнес і сплачувати податки? Відповіді визначають і юрисдикцію, і тип нерухомості, і спосіб оформлення угоди.
Остання перевірка є найпростішою: чи залишився б цей об’єкт привабливим, якби пов’язана з ним міграційна перевага зникла завтра? Якщо так, новий статус посилює якісну інвестицію. Якщо ні, інвестор ризикує сплатити за документ ціною неякісної нерухомості.