На ринку нерухомостi представлено приблизно 500 проєктiв котеджних мiстечок, з яких трохи менше половини з’явилося у 2023 р. Попит зосереджений переважно в захiдних регiонах. Але найбiльше комплексiв минулого року з’явилося саме в Київськiй областi, хоч рiвень продажiв там низький.
На вiдмiну вiд нових багатоповерхових проєктiв в столицi, якi забудовники не ризикують починати, будiвництво приватних будинкiв йде повним ходом. У Київськiй областi з’явилося 64 нових мiстечка, iз них 12 – в Бучi та Iрпенi пiсля деокупацiї.
За даними Вiктора Коваленка, директора консалтингової компанiї “РеалЕкспо”, середня вартiсть одного квадратного метра у котеджах Київської областi складає 39066 грн. Цiна, порiвнюючи з груднем 2023 р., впала на 2800 грн.
Найдорожчi комплекси розташованi в Обухiвському (59 тис. грн./кв. м), Вишгородському (47 тис.) та Бориспiльському районах (37 тис.). Найдешевшi – в Броварському (26 тис.), Макарiвському (32 тис.) та Iрпiнському (33 тис.).
Тренд на котеджнi мiстечка з’явився пiсля повномасштабної вiйни також у Львiвськiй (31 проєкт) та Iвано-Франкiвськiй областях (33 проєкти). Найдорожчi котеджi продаються в Iвано-Франкiвськiй областi, Києвi та Одеськiй областi, використовуючи довоєннi проєкти, повiдомляє Liga.
Наприкiнцi грудня 2023 р. Кабмiн розширив програму доступної iпотеки “єОселя” на приватнi житловi будинки й таунхауси. Учасники програми зможуть купувати не тiльки квартири, а й житловi будинки. Виключенням будуть дачнi та садовi будинки або будинки, збудованi на дiлянках, вiдмiнних вiд земель житлової та громадської забудови.
Експерти очiкують збiльшення попиту на таку нерухомiсть з боку вимушених переселенцiв, а особливо в Київськiй областi. Коваленко зазначає, що акцент поступово змiщується вiд дорогих захiдних областей до “захищеного” Києва. Адже якщо говорити не про премiальний сегмент, то вiддiли продажiв котеджiв та таунхаусiв часто отримують дзвiнки з питаннями стосовно кредитування та участi в доступнiй iпотецi. Отже, вiдсутнiсть вигiдних опцiй фiнансування зменшує попит на таку нерухомiсть.
По iнформацiї ProfiDOM.com.ua, забудовники дають загальне розтермiнування до кiнця будiвництва. Тому для будинкiв стандартний термiн – 15 мiсяцiв, пояснює Олег Пiщак, керуючий партнер Audit of Sales та компанiї Budedim.
У Києвi дуже висока конкуренцiя та низький попит – 10-15% вiд 2021 р. За словами Пiщака, це пов’язано з тим, що бiльшiсть котеджних мiстечок пiд Києвом – бiзнес- та елiт-сегменти. Водночас дешевшi варiанти продовжують продаватися, але таких одиницi. Люди вибирають майже готовi або повнiстю готовi будинки.
“У моїх клiєнтiв в Києвi, якi будують мiстечка, продажi за минулий рiк – 1-2 котеджi. Водночас до повномасштабного вторгнення вони продавали 1-2 на мiсяць. Iнвестори в Києвi не розглядають нерухомiсть, а перемiстилися у Львiвську та Iвано-Франкiвську областi. Багатоквартирнi будинки – такий продукт, як однокiмнатнi квартири, – це половина продажiв загального ринку нерухомостi. За $50-60 тис. можна купити житло. У котеджах такого продукту немає. Вони конкурують з двокiмнатними та трикiмнатними квартирами”, – коментує експерт.
Так, у Львiвськiй областi є попит на замiську нерухомiсть, зокрема пiд оренду. Кiнцевi клiєнти категорично не хочуть купувати у Львовi на етапi котловану та готовi переплачувати $10-20 тис., щоб придбати готове житло. Наприклад, у комплексах компанiї Budedim за минулий рiк було продано 20 iз 40 наявних котеджiв. З них половина – пiд оренду. 60% угод були укладенi з немiсцевими – Київ, Харкiв, Днiпро, Запорiжжя, Одеса.
За словами Пiщака, є великий вiдкладений попит. Наприклад, зараз вiддiли продажiв компанiї мають 600 лiдiв (зацiкавленi, але невизначенi клiєнти). У 2021 р. таких лiдiв в аналогiчних проєктах у середньому було орiєнтовно 100. 30% iз зацiкавлених клiєнтiв питають про “єОселю”.
В iнших захiдних регiонах абсолютно iнша логiка кiнцевого клiєнта, зазначає фахiвець. Якщо у Києвi та Львовi є розумiння продукту – замiського будинку, то, наприклад, в Iвано-Франкiвськiй, Волинськiй або Чернiвецькiй областях покупцi вибирають багатоквартирнi об’єкти.
Крiм того, один iз важливих факторiв, який впливає на попит, – блокпости. Зараз у комплексах Київської областi скасовуються перегляди та зриваються угоди через те, що люди бояться виїжджати з мiста, розповiдає Пiщак.
