Нині 60,5% населення Києва та 46,1% Київської області живуть в перенаселенному житлі. Попит на нове житло та оренду в столиці та області залишаться на високому рівні. Тому ціни на орендоване житло в столиці за 2024 рік зросли в середньому на 25−35%.
Як українцям стати власниками орендованого житла, розповідає адвокат практики будівельного права Олександр Босенко, пише 3m2.ua.
Оренда з правом викупу — це вид договору, за яким одна сторона (орендодавець) передає іншій стороні (орендарю) майно у користування на певний строк за плату, з правом подальшого викупу цього майна у власність та регламентується, в тому числі, ст. 810−1 Цивільного Кодексу України.
Умови
За таким договором, орендодавцем може бути виключно юридична особа. Строки оренди встановлюються договором, але не можуть перевищувати 30 років.
Після повної виплати орендних платежів орендарем згідно зі строками оренди (фактично вартості квартири та інших можливих платежів) або у разі дострокової оплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря.
Для чого це
Оренда з правом викупу дозволяє людям, які зараз не мають достатньо коштів, поступово «назбирати» на власне житло, користуючись ним протягом цього часу.
Важливо
Право власності не переходить до орендаря автоматично після підписання договору оренди.
Орендар стає власником квартири лише після виконання всіх умов, прописаних у договорі.
До моменту переходу права власності, орендар є лише користувачем квартири, а не її власником. Але, відбувається реєстрація обтяження такого майна на користь орендаря.
Реєстрація місця проживання («прописка») орендаря в квартирі здійснюється виключно за згодою власника майна.
Перепланування та реконструкція житла здійснюється лише за згодою орендодавця та відповідно до законодавства.
«Орендні платежі»
Вартість житла, визначена у договорі оренди, складається:
з платежів на викуп житла та початкового внеску орендаря;
резервний фонд, який не може перевищувати 3% від вартості житла;
винагороди (доходу) орендодавця, яка визначається як процентна ставка від платежів на викуп житла, розмір якої встановлюється у договорі оренди (якщо встановлено договором);
платежі за житлово-комунальні послуги. У разі виникнення заборгованості з оплати зазначених послуг орендодавець погашає її за рахунок коштів резерву;
страхові платежі (якщо відбувається страхування житла);
нотаріальні витрати при укладенні договору оренди (визначається за домовленістю сторін);
оформлення права власності на нерухоме майно, державна реєстрація обтяжень нерухомого майна, оплата нотаріальних послуг (визначається за домовленістю сторін);
Отже, орендні платежі йдуть в рахунок викупної ціни квартири, тобто, орендар вже частково сплачує за своє майбутнє житло.
Як це працює?
Ви знаходите компанію (підприємство-орендодавця), яка готова здати вам в оренду квартиру на тривалий термін (до 30 років).
Ви укладаєте з цією компанією договір, за яким ви будете щомісяця сплачувати орендну плату за користування квартирою.
Протягом цього тривалого терміну ви живете у квартирі та сплачуєте орендну плату.
Коли термін договору закінчується, або навіть раніше, якщо ви назбирали необхідну суму, ви можете викупити цю квартиру у власність. Тобто, вона стане вашою.
Переваги
Можливість отримати власне житло, навіть якщо зараз немає повної суми грошей.
Поступове накопичення коштів на викуп квартири.
Можливість жити у своїй майбутній квартирі вже зараз.
На що треба звернути увагу
Перевірка документів на квартиру та самого власника: необхідно переконатися, що орендодавець є законним власником майна та має право здавати його в оренду; відсутність реєстрації малолітніх та неповнолітніх осіб у квартирі; відсутність судових проваджень щодо такого майна; відсутні виконавчі провадження по власнику та судових справ щодо стягнення з орендодавця коштів та інше).
Оцінка майна: варто звернутися до незалежного оцінювача, щоб визначити реальну вартість майна, яке ви плануєте викупити.
Умови договору: уважно прочитайте всі пункти договору, особливо ті, що стосуються розміру орендної плати, викупної ціни та порядку викупу. Даний договір буде вас юридично пов’язувати з орендодавцем не один рік!
Підводні камені: зверніть увагу на можливі ризики, пов’язані з укладенням договору оренди з правом викупу, такі як зміна ціни на майно, неможливість викупити майно у зв’язку з фінансовими труднощами тощо.
Які підводні камені
Вартість: зазвичай, орендна плата за квартиру з правом викупу є вищою, ніж звичайна оренда.
Зміна ціни на майно: за час дії договору оренди з правом викупу ціна на майно може змінитися як в більшу, так і в меншу сторону. Якщо ціна зросте, орендар може втратити можливість викупити майно за вигідною ціною (якщо не встановити фіксовану викупну власність).
Фінансові труднощі: в орендаря можуть виникнути фінансові труднощі, які не дозволять своєчасно вносити орендну плату або викупити майно у власність.
Недобросовісність орендодавця: орендодавець може відмовитися продати майно орендарю після закінчення строку оренди або висунути додаткові умови, які не були передбачені договором.
Відступлення боргу: оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла, що може передбачати відступлення орендодавцем (власником) права вимоги боргу іншій особі вигодонабувачу.
