Через початок вiйськових дiй кiлькiсть укладених договорiв купiвлi-продажу квартир та iндивiдуальних будинкiв в 2022 рю значно скоротилася. За даними Мiнiстерства юстицiї, за пiдсумками 2021 р. державними та приватними нотарiусами були укладенi 325174 договори купiвлi-продажу квартир i iндивiдуальних будинкiв. Це був найвищий показник пiсля 2007 р. (348772 договори). Але в 2022 р. кiлькiсть угод скоротилася до 100710, падiння склало 69%. В 2023 р. спостерiгалося часткове вiдновлення ринку на 71,4%, до 172638 угод, яке продовжилося i в 2024 р. коли зрiст склав 3,4%, до 178439 угод. Очiкується, що значна частина не здiйснених угод (близько 380 тис.) трансформується у вiдкладений попит та реалiзується протягом 4-5 рокiв пiсля закiнчення вiйни.
За висновками експертiв компанiї UTG, на тлi вiдновлення кiлькостi укладених договорiв купiвлi-продажу вiдбувається змiна структури угод. Так, до вiйни доля iнвестицiйних i спекулятивних покупок складала 40-50%, а в 2022-2024 рр. їх доля зросла до 85-90%. Збiльшення обсягу iнвестицiйних угод пов’язане iз прагненням громадян покращити власнi житловi потреби та перемiщенням з iнших регiонiв країни. Традицiйно низька в Українi забезпеченiсть житлом (близько 22,1 кв. м на особу) сприяє бажанню пiдвищення комфорту проживання при появi фiнансових можливостей. Також девальвацiя нацiональної валюти, iнфляцiя, скептичне ставлення населення до банкiвської системи та вiдсутнiсть доступних iнвестицiйних можливостей для широких верств населення перетворили вкладення у нерухомiсть у фiнансовий iнструмент збереження накопичень та альтернативу примноження заощаджень.
Аналогiчна ситуацiя спостерiгається i з показниками кiлькостi укладених договорiв купiвлi-продажу земельних дiлянок. Так, через початок вiйськових дiй активнiсть на ринку в 2022 р. значно скоротилася, а падiння угод з дiлянками склало 53,4%. Але обстрiли об’єктiв критичної iнфраструктури призвели до збiльшення покупок населенням приватних будинкiв для створення автономних “фортець” з власними генераторами, опаленням, супутниковим iнтернетом та сховищем. Саме тому у 2023 р. кiлькiсть договорiв зросла на 76,3%, до 307622. А в минулому роцi, за даними Мiнiстерства юстицiї, державними та приватними нотарiусами було укладено рекорднi 393217 договорiв вiдчуження земельних дiлянок. При цьому в структурi угод 69,6% займають договори купiвлi-продажу, 0,2% – договори мiни та 30,1% – договори дарування.
За висновками експертiв компанiї, високий попит на приватнi будинковолодiння та земельнi дiлянки, розпочатий пiд час пандемiї коронавiрусу для соцiального дистанцiювання, додатково пiдвищився пiсля регулярних пошкоджень ворогом елементiв критичної iнфраструктури. При цьому спостерiгається масова перереєстрацiя власникiв майна на жiнок через впровадження державою важелiв адмiнiстративного впливу на вiйськовозобов’язаних, якi виїхали за кордон нелегально.
На тлi зростання кiлькiстi укладених договорiв купiвлi-продажу та змiни структури угод на ринку житла обсяги та фактична кiлькiсть виданих нових iпотечних кредитiв вiдносно загального числа продажiв залишається на мiнiмальному рiвнi та складає близько 4,5%. Згiдно статистики, на 19 листопада 2024 р. громащяни взяли 14216 кредитiв “єОселя” на суму 22,9 млрд. грн. Серед них частка вiйськовослужбовцiв склала 28,9%, правоохоронцiв – 21,8%, педагогiв – 8,9%, медикiв – 8,4%, спiвробiтникiв ДСНС – 5,5%, науковцiв – 2%, а ВПО – 1,8%. Найчастiше житло за програмою “єОселя” купують у Київськiй областi (3010 договорiв) та Києвi (2057 договорiв). Також з сiчня 2024 р. по програмi можна купувати приватнi будинки, дуплекси i таунхауси. Громадяни вже придбали 140 таких об’єктiв.
Як стало вiдомо ProfiDOM.com.ua, якщо розглядати структуру iпотечних кредитiв, то 70% iз них виданi на вторинному ринку та лише 30% – на первинному. Але в подальшому долю вторинного ринку планують зменшувати. Усього до програми “єОселя” долучилися 44 забудовники. Банками-партнерами “єОселя” стали: Ощадбанк (його частка складає 42%), Приватбанк (30,1%), Укргазбанк (23,9%), Sky Bank (1,9%), Sense Bank (1%), “Глобус” (0,4%), “УкрЕксiм” (0,4%), “Кредит Днiпро” (0,3%), МТБ та ТАСКОМБАНК.
За висновками аналiтикiв, загальна нерозвиненiсть iпотечного ринку зберiгається у тому числi через дефiцит платоспроможних позичальникiв, жорстких умов кредитування, низького рiвня захисту кредиторiв. Державна пiльгова iпотека “єОселя” намагається пожвавити ринок, залучити бiльше банкiв, забудовникiв та покупцiв на первинний ринок (у тому числi iндивiдуальних будинкiв). Але майже повна вiдсутнiсть у реальних покупцiв прийнятних можливостей використання фiнансового “важеля” призводить до того, що число iпотечних кредитiв залишається на мiнiмальному рiвнi. Тому залишається актуальною затребуванiсть розтермiнування вiд забудовникiв.
