-
Тетяна Єрмоленко
Журналістка
Як рітейл змінює ринок комерційної нерухомості?
Український ринок комерційної нерухомості переживає глибоку видозміну, і головним ініціатором цих трансформацій виступає рітейл. Цей сектор останніми роками став одним із головних стимулів розвитку міської інфраструктури. Воєнні обставини, докорінна зміна купівельних схильностей і значні демографічні переміщення змусили забудовників переглянути стандартні підходи до створення торговельних площ.
Зараз комерційна нерухомість розвивається у тісному поєднанні з рітейлом, який задає не тільки формати та місцерозташування нових об’єктів, але і їхню функціональну наповненість. Редакція Delo.ua проаналізувала поточні тенденції ринку та з’ясувала, яким чином торгівля змінює вигляд української комерційної забудови.
Рітейл як комплексна екосистема
Сьогоднішній рітейл – це значно більше, ніж просте продавання продуктів через прилавок. Це багатогранна комплексна система, яка гармонійно поєднує логістичні мережі, винятковий клієнтський досвід і продуманий маркетинг.
У важких воєнних умовах український рітейл продемонстрував дивовижну гнучкість та пристосовність. Бренди активно скорочують торгові площі, відмовляючись від великих флагманських магазинів на користь компактних форматів “біля дому”.
Революція форматів: від мегамолів до локальних хабів
Згідно з даними масштабної галузевої конференції RAU Expo 2025, внутрішня міграція населення у відносно безпечні регіони України істотно змінила географію попиту на комерційну нерухомість. Традиційна столична концентрація поступається місцем регіональному розвитку.
Замість величезних торгово-розважальних центрів площею понад 50 тисяч квадратних метрів девелопери масштабно створюють абсолютно нові формати.
- Ритейл-парки – одноповерхові торгові комплекси площею 10-20 тисяч м² з власними паркінгами та зручним автомобільним під’їздом.
- Районні торгові центри – компактні об’єкти площею 5-10 тисяч м², розміщені в межах спальних районів.
- Neighbourhood centers — невеликі торгові вузли, розраховані на щоденні потреби мешканців найближчих будинків.
Концепція цих форматів проста та результативна: задовольнити базові потреби жителів у межах 15-хвилинної транспортної або пішої досяжності.
Столичні реалії: комерційна нерухомість Київ у новій парадигмі
Незважаючи на певне скорочення загальної ділової активності через воєнний стан, комерційна нерухомість Києва демонструє стабільний та значний попит з боку надійного бізнесу. Компанії шукають комплексні рішення, які відповідають новим умовам.
Головними критеріями вибору комерційних приміщень у столиці стали безпека місця розташування, автономне енергозабезпечення, транспортна зручність до метро, а також близькість до житлових масивів.
Одночасно столичні забудовники активно експериментують з гібридними форматами, поєднуючи торговельні площі з офісними та сервісними зонами. Комерційна нерухомість – це вже не однофункціональні торгові коробки, а різнопланові простори. Вони можуть бути представлені, як торгові зони, офісні території, сервісні центри.
Такі площі дозволяють власникам швидко пристосовуватися до швидких змін у поведінці споживачів і розподілити джерела прибутку, зменшуючи інвестиційні ризики.
Куди рухається ринок
За оцінками провідних галузевих експертів Retail & Development Advisor, структура нового комерційного будівництва в Україні зазнала значних змін. У 2025 році частка ритейл-парків у портфелі нових девелоперських проєктів досягла 40% проти 10% роком раніше. Швидке зростання популярності ритейл-парків пояснюється простими економічними факторами.
- Менші інвестиції: вартість будівництва у 2-3 рази нижча порівняно з традиційними ТРЦ.
- Коротші терміни окупності: звичайний період повернення інвестицій становить 5-7 років проти 10-15 років у великих молах.
- Нижчі операційні ризики: менша залежність від ключових орендарів та економічних циклів.
- Швидше зведення: від проєкту до відкриття минає 12-18 місяців.
Водночас великі торгово-розважальні центри не зникають з ринкової карти і залишаються актуальними у великих містах з населенням понад 500 тисяч осіб. Такі об’єкти приваблюють стабільний потік відвідувачів, які розглядають відвідування ТРЦ як форму відпочинку, а не тільки як шопінг.
Нова економічна географія країни
Український рітейл став стимулом модернізації всього сектору комерційної забудови, змушуючи девелоперів мислити інакше та діяти оперативніше. Для учасників ринку це одночасно випробування та унікальна можливість: компанії, які зможуть запропонувати адаптивні рішення, орієнтацію на конкретні локальні потреби та функціональну різноманітність.
В результаті цих трансформацій комерційна нерухомість поступово перетворюється з простої торговельної інфраструктури на інтегрований міський простір.
