“`html
-
Тетяна Єрмоленко
Авторка
Іпотека у 2025 році: чи доцільно оформлювати позику на житло зараз? / Freepik
Всупереч повномасштабній військовій агресії, стрімкому росту цін та економічній нестабільності, іпотека в Україні залишається досить важливою темою. Зацікавленість у придбанні житла зберігається, особливо в порівняно безпечних областях та приміських зонах, де інтерес до енергоефективного та сучасного житла не згасає. На Delo.ua досліджуємо, чи є сенс брати позику на житло сьогодні, які умови пропонують банки і як не прогадати з вибором.
Історично мінімальні ставки
В даний час українці мають можливість придбати житло в борг за відчутно нижчими ставками, ніж навіть 5-10 років тому. За відомостями Центру економічних досліджень і прогнозування “Фінансовий пульс”, в 2006-2021 роках іпотечні ставки варіювалися від 11,8% до 20,6%, а середня величина дорівнювала 16,2%. Найбільший рівень — 20,6% — фіксувався в 2009 році, коли українці на тлі економічної скрути масово вкладали кошти в житло, намагаючись вберегти накопичення від знецінення гривні.
Обстановка частково стабілізувалася у 2015-2016 роках, коли середньозважені ставки зменшилися до 11,8%-12,4%, але через валютні обмеження вже в 2017 році цей показник знову виріс до 17,4%. У той час іпотека на житло була недосяжною розкішшю для багатьох українських сімей — щомісячні внески були надмірно високими, а банки висували суворі вимоги до кредиторів.
“єОселя” — переворот на іпотечному ринку
Дійсно доступною іпотека Єоселя стала в 2022 році з початком однойменної державної програми. Вона радикально поміняла ситуацію на ринку, надавши можливість отримати кредити під 3-7% річних. Це не тільки надало поштовх первинному ринку нерухомості — програма засвідчила, як держава може результативно взаємодіяти з банками для розв’язання соціально важливого питання забезпечення житлом.
Державна іпотека на житло залишається головним рушієм ринку в 2025 році — на неї припадає близько 95% всіх нових кредитів. Від початку діяльності програми понад 17 451 українська сім’я отримала кредити на загальну суму 28,8 млрд грн, а тільки в 2025 році — вже 2 611 сімей на 4,8 млрд грн.
Умови залишаються дуже привабливими. Іпотека для військовослужбовців, працівників правоохоронних органів, медичних працівників, педагогів, науковців та їх сімей надається під 3% річних. Для молодих пар, внутрішньо переміщених осіб і громадян, які не мають свого житла, ставка становить 7%. Це в 2-3 рази менше, ніж комерційні пропозиції, що робить програму справжньою можливістю на власне житло.
Структура попиту: куди спрямовуються кошти
За інформацією експертів, 40% нерухомості, придбаної в борг від початку 2025 року, — це житло в новобудовах, які вже здані в експлуатацію. Квартири в будинках на етапі будівництва за державною іпотекою на житло купували 19% кредиторів. Ще 41% кредитів видано на придбання житла на вторинному ринку.
Особливо інтенсивний попит спостерігається у великих містах і передмістях. Іпотека на житло Київ і Київська область — це близько третини всіх наданих кредитів. Люди хочуть поєднати доступність столичної інфраструктури з безпекою та затишком приміських локацій. Львів, Дніпро, Одеса також показують сталий інтерес до іпотечних програм, хоча обсяги значно менші.
Комерційна іпотека: для тих, хто не відповідає вимогам “єОселі”
Хоча державна програма охоплює більшу частину нових іпотек, вона доступна не всім. Для інших українців залишається сфера комерційної іпотеки, яка в 2025 році продовжує відновлюватися, хоч і повільними темпами. Станом на середину року нові іпотечні кредити надають тільки 11 з 60 банків – це приблизно 18% банківського сектору.
Загальний обсяг виданих позик перевищив 35 млрд грн, але частка іпотеки в кредитному портфелі банків досі становить тільки 3%. Іпотеку на житло зараз виплачують близько 36 тисяч сімей, що становить лише 0,4% українських домогосподарств. Це показує, наскільки специфічним залишається даний ринок без державної підтримки.
Комерційні банки орієнтуються на клієнтів зі стабільним заробітком і прозорою фінансовою історією. Позики надаються під ринкові ставки від 14% до 20% річних, в залежності від банку, терміну та програми. Часто використовують змішану модель: перші 1-2 роки фіксована ставка, а потім плаваюча, прив’язана до індикативної ставки UIRD плюс надбавка банку.
Переваги комерційної іпотеки – гнучкіші умови щодо типу житла. Можна купувати квартири на вторинному ринку, приватні будинки, котеджі. Термін кредитування – від 5 до 20-25 років. Є можливість дострокового погашення без штрафів або з мінімальними комісіями. Подання заяви через онлайн-сервіси і швидший розгляд документів роблять процес зручнішим.
Первинний ринок набирає обертів
Ще одна тенденція – переміщення попиту на первинний ринок і іпотеку під майнові права, особливо у великих містах і передмістях. У 2025 році частка таких кредитів досягла 17%, що втричі більше показників 2024 року. Це пояснюється бажанням клієнтів купувати нове житло і довірою до перевірених забудовників, з якими банки співпрацюють в рамках партнерських програм.
Експерти рекомендують ретельно перевіряти новобудови перед придбанням. Необхідно ознайомитися з технічною інформацією – дозвільними документами, наявністю судових обтяжень, протестів громади проти будівництва, фактами простоїв у будівельних роботах, дотриманням заявлених термінів. Важливо перевірити акредитацію девелопера або об’єкта в програмі “єОселя” і з’ясувати, чи є спільні іпотечні програми з банками. Наявність таких програм – це додатковий банківський захист для позичальника.
Чи доцільно брати іпотеку зараз: практичні поради
Відповідь залежить від вашої ситуації. Якщо ви підпадаєте під державну програму “єОселя” – це може бути вигідною пропозицією. Адже 3-7% річних – це менше рівня інфляції, що по суті робить позику майже безкоштовною в довгостроковій перспективі. Крім того, програма дає можливість придбати житло на первинному ринку, що означає нові стандарти комфорту, енергоефективність і сучасну інфраструктуру.
Для тих, хто розглядає комерційну іпотеку, обставини складніші. Ставки від 14% до 20% – це значне навантаження на бюджет. Однак якщо у вас стабільний дохід, є накопичення на перший внесок і ви впевнені у своїй фінансовій платоспроможності, власне житло може бути більш вдалою інвестицією, ніж оренда. За 20 років оренди ви витратите суму, рівну вартості квартири, але не отримаєте нічого натомість.
Перед оформленням кредиту важливо адекватно оцінити свої можливості. Щомісячний внесок не повинен перевищувати 40% вашого доходу – це основне правило фінансової безпеки. Беріть до уваги не тільки основний платіж, а й комунальні витрати, страхування, можливі ремонти. Створіть фінансову подушку на 3-6 місяців платежів на випадок непередбачених обставин.
Висновок: історична нагода
Іпотека в Україні у 2025 році залишається дієвим інструментом для тих, хто прагне власного житла, незважаючи на складні економічні обставини. Державна “єОселя” покриває більшість потреб українців з пільговими ставками, а для тих, хто не відповідає її вимогам, ринок пропонує комерційні варіанти. Ставки зараз найнижчі за 15 років, що робить цей період історичною нагодою для придбання власного житла.
В умовах війни фактор непевності впливає на рішення громадян, але саме тому безпека придбання житла та фінансова обізнаність стають ключовими аспектами. Ретельна перевірка забудовників, розуміння умов кредитування і реалістична оцінка власних можливостей — це ті інструменти, які допоможуть зробити правильний вибір і інвестувати в майбутнє своєї сім’ї.
“`
Джерело
