20.07.2026, 14:15
Новини партнерів
Повномасштабна війна не лише трансформувала критерії вибору нерухомості, але й фактично переформатувала карту первинного ринку Києва. Якщо раніше потенційні покупці здебільшого орієнтувалися на престижність місцевості та близькість до центру, то нині визначальними факторами стали транспортна розв’язка, автономність житлового комплексу, наявність сховищ та розвинена інфраструктура.
Такі висновки були зроблені аналітиками компанії «Інтергал-Буд» після аналізу стартів продажів нових житлових комплексів та нових секцій існуючих проєктів, структури попиту на первинному ринку столиці, транспортної доступності та тенденцій розвитку районів Києва за останні кілька років, зазначає Property Times.
До 2022 року девелоперська активність була більш рівномірно розподілена між центральними та правобережними районами міста. Однак після 2022 року нові проєкти дедалі частіше започатковуються у районах, що поєднують сучасну забудову, зручну транспортну доступність та сформовану інфраструктуру. Саме ці аспекти нині визначають географію нового будівництва.
Згідно з даними аналітиків компанії, у 2025 році Дарницький район посів перше місце за кількістю стартів продажів нових житлових комплексів та нових секцій у вже реалізованих проєктах, що склало 27% від загальної кількості стартів продажів у столиці. Другим за цим показником став Голосіївський район з 19%, далі йдуть Оболонський (13%), Шевченківський (11%) та Святошинський (9%). Приблизно 20% стартів припало на інші райони столиці. Така структура пропозиції свідчить про поступове зміщення девелоперської активності від центральних районів до локацій з потенціалом комплексного розвитку, що відображає зміни у пріоритетах покупців.
Якщо до 2022 року покупці порівнювали лівий та правий береги, престижність району або відстань до центру міста, то сьогодні основними критеріями вибору є практичність та комфорт повсякденного життя.
За даними внутрішньої CRM-аналітики «Інтергал-Буд», при виборі квартири покупці насамперед звертають увагу на вартість нерухомості, транспортну доступність (особливо близькість до метро), наявність укриттів, автономних систем живлення будівлі, можливість швидко дістатися до місця роботи навіть під час повітряних тривог, а також на сформовану соціальну інфраструктуру, зокрема школи, дитячі садки, медичні заклади та супермаркети.
Загалом, найбільша концентрація нового житла поблизу метро нині спостерігається у східних та південно-східних районах столиці. Дарницький район є лідером за концентрацією житла в пішій доступності від метро, де в радіусі 15 хвилин від станцій розташовано приблизно 70-74 тис. квартир. Друге місце займає Голосіївський район (53-57 тис. квартир), а третє — Оболонський (40-42 тис. квартир). До районів з високою концентрацією житла біля метро також відносяться Шевченківський (45-48 тис. квартир) та Святошинський (33-35 тис. квартир).
Саме ці локації наразі зосереджують найбільший обсяг нової пропозиції та залишаються найбільш привабливими для покупців, поєднуючи сучасний житловий фонд, наявність метро та розвинену міську інфраструктуру.
Найбільш помітною зміною останніх років стало посилення позицій Лівого берега. Дарницький район, на який припадає близько чверті всіх стартів продажів нових проєктів і нових секцій житлових комплексів Києва, поєднує найвищу девелоперську активність, найбільшу концентрацію квартир у пішій доступності від метро та один із найбільших сучасних житлових фондів столиці. Разом із Дніпровським районом він формує найбільший кластер нової житлової забудови Києва, що фактично вирівнює конкурентні позиції Лівого та Правого берегів.
Перевагами лівобережних районів залишаються більш доступна вартість житла, значний обсяг нової пропозиції, сформована соціальна та комерційна інфраструктура, одна з найвищих концентрацій житла поблизу станцій метро, а також ширші можливості придбання квартир за державними програмами.
«Зміна пріоритетів чітко простежується і через вартість житла. Незважаючи на те, що найдорожчим районом столиці залишається Печерськ із середньою ціною близько 2,6 тис. доларів за квадратний метр, найбільшу девелоперську активність демонструють райони із середнім ціновим сегментом. Зокрема, у Голосіївському районі середня вартість квадратного метра становить близько 1,3 тис. доларів, в Оболонському — 1,2 тис. доларів, у Дарницькому — близько 1 тис. доларів. Показово, що найдорожчий район Києва нині вже не є центром нового будівництва, хоча середня вартість житла на Печерську майже в 2,5 раза перевищує показники Дарницького району. Однак саме Дарниця сьогодні концентрує найбільший обсяг нової пропозиції на первинному ринку», — зазначає керівник відділу аналітики компанії «Інтергал-Буд» Дмитро Ізмайлов.
Таким чином, головною конкурентною перевагою нині стає вже не престижність району, а баланс між вартістю, транспортною доступністю, сучасною забудовою та якістю повсякденного життя.
Фактично ринок житла Києва став «мікрорайонним»: між собою конкурують вже не райони, а окремі локації, які пропонують найкраще поєднання безпеки, транспортної доступності, сучасної забудови та готової інфраструктури.
На думку аналітиків компанії «Інтергал-Буд», якщо нинішні тенденції зберігатимуться, після завершення війни найбільший потенціал зростання вартості житла матимуть райони, які вже нині поєднують новий житловий фонд, розвинену транспортну інфраструктуру, зелені зони та можливості для комплексного розвитку територій.
«Ми спостерігаємо появу нової карти житлового Києва. Якщо раніше покупець обирав між правим і лівим берегом або між центром і спальними районами, то нині він обирає конкретний мікрорайон. Перемагають локації, які вже зараз можуть запропонувати пішу доступність до метро, автономність, укриття та сформовану інфраструктуру. Саме вони визначатимуть розвиток первинного ринку столиці в найближчі роки», — підсумовує керівник відділу аналітики компанії «Інтергал-Буд» Дмитро Ізмайлов.