Після придбання житла новий господар може несподівано зіткнутися із заборгованістю за комунальні послуги, залишеною попереднім мешканцем. Деякі постачальники наполягають на її погашенні, відмовляються оформлювати новий особовий рахунок або погрожують припиненням обслуговування. Однак, як неодноразово зазначав Верховний Суд, покладати такі борги на нового власника житла, як правило, є протизаконним. Про це інформує видання «Судово-юридична газета».
Фото: pixabay 1 Чи переходять зобов’язання разом із житлом
Згідно з українським законодавством, право власності на нерухомість та зобов’язання щодо оплати комунальних послуг є окремими поняттями. Відповідно до статей 509, 510, 520, 521 Цивільного кодексу, грошове зобов’язання покладається на боржника, а його передача іншій особі можлива лише за згодою кредитора (якщо інше не передбачено законом).
Закон «Про житлово-комунальні послуги» також визначає споживача як того, хто отримує послуги за угодою та оплачує лише надані йому послуги. Отже, якщо борг виник за часів володіння квартирою попереднім власником, саме він і залишається боржником перед виконавцем послуг — якщо сторони не досягли іншої домовленості.
Позиція Верховного Суду: новий власник не несе відповідальності за попередні борги
Верховний Суд у справі № 201/11406/20 чітко вказав: новий власник помешкання не зобов’язаний сплачувати заборгованість за ЖКП, яка виникла з вини попереднього власника, якщо він не брав на себе такого зобов’язання і договір купівлі-продажу не містить умов про переведення боргу.
Суд підкреслив: договори на надання комунальних послуг не обтяжують нерухоме майно, а відсутність механізму «списання» боргу не може слугувати підставою для перекладання чужих зобов’язань на нового власника. Ефективним способом захисту прав є вимога до виконавця виключити з особового рахунку нового власника заборгованість, нараховану попередньому.
У справі № 201/1807/21 Верховний Суд також підтвердив: новий власник не зобов’язаний погашати борги попереднього мешканця за ЖКП, якщо він не брав на себе відповідних зобов’язань. Таким чином, сформувалася стала практика: борги не переходять автоматично разом із житлом.
Коли борг все ж може «прикріпитися» до покупця
Винятком є випадки, коли це прямо передбачено угодою сторін. Найчастіше в договорі купівлі-продажу прописують, що покупець відшкодовує продавцю суму наявної заборгованості або що її розмір враховано в ціні житла. Однак навіть така умова сама по собі не змінює боржника перед комунальним підприємством: для переведення боргу перед виконавцем зазвичай потрібна згода кредитора (якщо спеціальний закон не встановлює інше).
На практиці сторони часто домовляються про компенсацію боргу між собою, тоді як перед виконавцем послуг відповідальним залишається попередній споживач до належного оформлення зміни зобов’язання.
Чи можуть припинити надання комунальних послуг через чужий борг
Припинення або обмеження надання послуг регулюється спеціальними законами та умовами договорів з конкретними виконавцями. Якщо новий власник своєчасно оплачує поточні нарахування і не є боржником, застосування до нього заходів впливу виключно через борг попереднього власника суперечить принципу персональної природи зобов’язань.
У такій ситуації власник має право подати виконавцю письмову вимогу усунути порушення, а за необхідності — звернутися до суду для захисту своїх прав.
Що перевірити перед придбанням житла
Хоча закон загалом захищає покупця від чужих боргів, перевірка стану розрахунків до укладення угоди залишається важливою.
Попросіть у продавця довідки про відсутність заборгованості перед основними постачальниками ЖКП, ОСББ або управителем.
Передбачте в договорі купівлі-продажу гарантії продавця щодо відсутності боргів або механізм їх компенсації, якщо борги виявляться пізніше.
Перевірте, чи немає судових суперечок щодо стягнення комунальної заборгованості, і по можливості отримайте від продавця останні платіжні квитанції.
Такі кроки мінімізують ризик суперечок і спростять захист прав покупця, якщо конфлікт все ж виникне.
Висновок
Чинне законодавство України не передбачає автоматичного переходу боргів за житлово-комунальні послуги до нового власника квартири: відповідальність несе особа, яка була споживачем у період виникнення заборгованості. Цей підхід неодноразово підтверджено судовою практикою Верховного Суду. Водночас сторонам варто заздалегідь врегулювати питання наявних боргів у договорі та перевірити розрахунки з постачальниками до укладення угоди.