У Києві спостерігається підвищений інтерес до гаражів та підземних паркінгів. Ці об’єкти вже не розглядаються виключно як місця для зберігання транспортних засобів. Цегляні гаражі в кооперативах купуються або орендуються для використання як склади для інтернет-магазинів, невеликих майстерень, автосервісів, а за наявності глибокого підвалу — як сховища.
2
Щодо підземних паркінгів у житлових комплексах та окремих паркувальних будівель (зазвичай, 5-7 поверхів), керівник агентства нерухомості Андрій Романов зазначає, що попит на них останнім часом надзвичайно високий, а ціни за поточний рік зросли на 15-20%.
«Зважаючи на зростання частоти ворожих атак на Київ, багато автовласників уникають залишати машини просто неба. Додатково, підземні паркінги у ЖК є зручною альтернативою сховищам. Як наслідок, оренда паркомісця вже коштує 150-299 доларів на місяць, що на чверть більше, ніж минулого року. Це робить інвестування в такі об’єкти привабливим.
По-перше, стартова сума інвестиції невисока – всього 17-35 тисяч доларів, по-друге, відсутні витрати на ремонт, по-третє, існує черга потенційних орендарів. Все це дозволяє стабільно отримувати 7-8% річних. Крім того, паркомісця в Києві вже стають дефіцитними, тому до кінця поточного року ціни зростуть щонайменше на 10%. Це означає, що в майбутньому такі об’єкти можна буде вигідно перепродати», — підкреслює Романов.
Водночас експерти, з якими спілкувався «Мінфін», зауважують, що багато залежить від місця розташування та типу об’єкта. Наприклад, придбання гаража в старих кооперативах несе ризик його знесення, що може призвести до збитків, а не прибутку.
«Мінфін» досліджував ситуацію на ринку гаражів та парковок, а також виявив ключові аспекти, на які варто звернути увагу майбутнім інвесторам.
Під авто, бізнес та укриття
Ринок гаражів та паркувальних місць переживає значні зміни, — констатує Роман Рябов, голова оціночної компанії «Дельта-Консалтинг».
Гаражі все частіше використовуються не тільки для автомобілів, але й як складські приміщення, майстерні, автосервіси або сховища. «Це підтримує високий рівень попиту», — зазначив експерт.
Крім того, враховуючи високу вартість підземних паркінгів у ЖК та дефіцит вуличних паркомісць, особливо в житлових районах, а також ризики, пов’язані з ворожими атаками, багато автовласників розглядають купівлю старих гаражів саме для зберігання авто. Таким чином, невеликий сегмент ринку, який раніше вважався малопривабливим, переживає своєрідне відродження.
На ринку підземних паркінгів, за словами Романова, спостерігається безпрецедентний бум.
«Це і безпечний майданчик для авто, і альтернатива сховищу, і вигідна інвестиція. Бажаючих вкладати кошти в паркінги зараз майже стільки ж, скільки й інвесторів у житлову та комерційну нерухомість. Вхідний поріг невисокий, витрати на ремонт мінімальні, а дохід від оренди стабільний», — перелічує Романов.
«Паркінги кардинально змінилися як об’єкт нерухомості. Раніше покупець квартири часто розглядав паркомісце як додаткову опцію: якщо є можливість – візьму, ні – якось обійдуся. Зараз ставлення зовсім інше. У нових ЖК паркувальні місця стали важливою складовою інфраструктури, і в якісних проектах їхній дефіцит стає відчутним невдовзі після заселення», — додала столична рієлторка Ірина Луханіна.
За словами експертів, попит на гаражі та паркінги вже перевищує пропозицію.
Наприклад, кількість гаражних кооперативів у столиці не надто велика, частина з них (зазвичай розташовані в привабливих локаціях) вже демонтована, а земля відведена під житлове або комерційне будівництво.
Підземних паркінгів у київських ЖК також небагато. «На будинок з 500 квартирами будують, у кращому випадку, 150-160 критих підземних паркомісць, а в багатьох новобудовах критих паркінгів взагалі немає», — зазначив Романов.
Останнім часом у Києві активізувалося будівництво паркінгів на 5-7 поверхів. Такі комплекси вже існують або зводяться, наприклад, біля ЖК «Галактика», «Комфорт Таун», «Русанівська гавань», «Паркові озера» тощо.
«На етапі інвестування можна придбати місце за 15-17 тисяч доларів, а до моменту здачі об’єкта воно коштуватиме не менше 20-22 тисяч доларів», — говорить Романов.
Хоча, за його словами, попит на паркомісця в окремих паркінгах нижчий, ніж на підземні майданчики при ЖК.
«По-перше, це менш зручно для водіїв, оскільки все одно доводиться йти до машини, а не просто спуститися з квартири в підземний паркінг. По-друге, окремі паркінги холодніші, ніж підземні, де навіть у сильні морози температура не падає нижче плюс 10 градусів. По-третє, як сховища окремі паркінги не підійдуть, оскільки будівлі наземні», — пояснив експерт. При цьому місця в окремих паркінгах все ж можна здавати в оренду за 100-150 доларів на місяць.
«У мене є клієнти, які купують одразу по 10-20 паркомісць саме як інвестицію. Вони здають їх в оренду, а коли з’являється потенційний покупець, готовий добре платити, — продають, зазвичай, дорожче, ніж купували», — додала Луханіна.
Гаражний «ренесанс»
Роман Рябов зазначив, що ситуація з гаражами та підземними паркінгами суттєво відрізняється залежно від району столиці.
Наприклад, у центральних районах (Печерський, Шевченківський, Голосіївський) знайти капітальний гараж (окремий бокс) надзвичайно складно. «Поодинокі пропозиції на Печерську або біля Золотих воріт стартують від 12 до 25 тисяч доларів і вище, залежно від площі та наявності приватизованої землі під об’єктом.
Зауважимо, що окремі гаражі в центрі зазвичай розташовані у дворах житлових будинків. Перші власники (часто високопоставлені військові, чиновники тощо) отримували їх за «заслуги перед батьківщиною» або через особисті зв’язки. Тому наявність такого гаража тривалий час вважалася не лише зручністю, а й ознакою високого статусу. У відкритому продажу такі об’єкти з’являються нечасто, і, як правило, на них одразу з’являється кілька претендентів.
У Святошинському, Солом’янському районах, а також на Борщагівці з гаражами ситуація простіша, а ціни на них варіюються від 4 до 8 тисяч доларів. Однак, якщо гараж дворівневий, з підвалом та великої площі (до 40 кв. м), його вартість може сягати 7-9 тисяч доларів і вище.
Найдешевші гаражі в Києві знаходяться на Троєщині, Дарниці, Осокорках. Там окремий цегляний бокс можна придбати за 3,5-5 тисяч доларів. Але якщо йдеться про дворівневі або великі гаражі в кооперативах з цілодобовою охороною, ціна зростає до 6-9 тисяч доларів.
На ціну впливає також правовий статус землі та самого кооперативу. Якщо ділянка приватизована або перебуває в довгостроковій оренді, і відсутні ризики знесення гаражів, вартість зростає на 20-30% і більше.
При цьому, орендна плата за гаражі може варіюватися від 3,5-5 тисяч до 25 тисяч гривень на місяць.
Наприклад, на OLX пропонується невеликий залізничний гараж на Позняках за 3500 гривень на місяць. На Оболоні в гаражному кооперативі «Схід» гараж можна орендувати за 4 тисячі гривень, а в кооперативі «Мінський» — за 4500 гривень. Водночас двоповерховий гараж у Подільському районі виставлено за 16 тисяч гривень на місяць, а гараж на два автомобілі на Сирці під СТО — за 25 тисяч гривень.
Отже, придбавши невеликий гараж за 5 тисяч доларів і здаючи його за 5 тисяч гривень на місяць, можна реально повернути вкладення менш ніж за 4 роки, тоді як термін окупності інвестицій, наприклад, у квартири, наразі становить до 10 років.
Паркінг за ціною квартири?
Ціни на місця в підземних паркінгах, за словами Романова, за останній рік зросли на 15-20%, а до кінця поточного року очікується ще 10% зростання.
«Наприклад, у центрі Києва (Печерський, Шевченківський, Голосіївський райони) місце в підземному паркінгу ЖК коштує від 15 до 35 тисяч доларів. А в клубних та елітних будинках ціна може сягати 40-50 тисяч доларів», — каже Рябов. Луханіна додає, що бувають випадки, коли ціни на паркінги в елітних будинках досягають 79 тисяч доларів. Таким чином, паркомісце в підземному паркінгу в центрі міста може коштувати, фактично, як невелика однокімнатна квартира на вторинному ринку на околиці.
У Подільському, Оболонському, Святошинському, Солом’янському районах паркомісця в новобудовах коштують від 8 до 15 тисяч доларів. На Лівому березі (Дніпровський, Дарницький, Деснянський райони) ціни варіюються від 6 до 12 тисяч доларів.
В окремих ЖК ціни помітно вищі.
«Наприклад, у ЖК «Паркові озера» (Лівий берег) місце на підземному паркінгу коштує до 30 тисяч доларів. У ЖК «Русанівська гавань» — 35 тисяч доларів, у ЖК «На Вавилових» (Сирець) — 28 тисяч доларів», — перераховує Романов. Вартість значною мірою залежить не тільки від якісних характеристик самого місця (площа, наявність відеоспостереження, цілодобової охорони тощо), але й від дефіциту паркомісць у даній локації.
При цьому, за словами Романова, за паркінгами буквально «стоїть черга потенційних орендарів».
«Люди готові платити до 150-200 доларів на місяць за місце на підземному паркінгу, незалежно від району. Якщо йдеться про паркомісце в окремому паркінгу, орендна ставка коливається від 100 до 150 доларів на місяць. Це на 25% більше, ніж торік. І, найімовірніше, ставки й надалі зростатимуть», — зазначив експерт.
Паркувальні перспективи
Роман Рябов виділяє кілька тенденцій, які найближчим часом визначатимуть розвиток ринку гаражів та паркінгів:
Перепрофілювання капітальних гаражів. «Через обмежений обсяг складських площ та високу вартість оренди комерційної нерухомості, гаражні бокси з підвалами поступово витіснятимуть невеликі складські приміщення. А стабільний попит з боку малого бізнесу утримуватиме ціни від зниження навіть за умови стагнації автомобільного ринку», — пояснив «Мінфіну» Рябов.
Дефіцит вуличних паркувальних місць у столиці. «Дефіцит особливо помітний у спальних районах Києва. Тому очікується подальше зростання капіталізації гаражних кооперативів, розташованих у радіусі 10-15 хвилин ходьби від житлової забудови. Відсутність альтернативної інфраструктури робить такі об’єкти «захищеним активом», — вважає Рябов.
У перспективі 12-18 місяців цінова динаміка на паркомісця в новобудовах корелюватиметься з рівнем продажів квартир у цих будинках. Водночас вартість капітальних гаражів у кооперативах демонструватиме низьку волатильність з помірним висхідним трендом (на рівні 5-7% на рік) через фізичне вичерпання пропозиції та стабільний інтерес інвесторів, які розглядають такі об’єкти як міні-укриття або побутові склади.
На думку Романова, попит на паркомісця в столиці й надалі зростатиме. А оскільки їх кількість збільшується вкрай повільно, зростатиме і дефіцит, що дозволяє розраховувати на збільшення як орендних ставок, так і цін на продаж.
«Причому, навіть якщо війна закінчиться, і паркінги вже не потрібно буде використовувати як укриття, попит на них однаково залишиться високим, оскільки в столиці поглиблюється проблема з вуличними парковками», — зазначив Романов. При цьому, у разі покращення ситуації з безпекою, ціни зростатимуть навіть швидше, ніж зараз, слідом за загальним подорожчанням нерухомості в Києві, — підсумував Андрій Романов.