У Європі можуть запровадити заборону на придбання житла з метою подальшої здачі його в оренду. Європейська комісія вже підготувала проєкт закону Affordable Housing Act, який, у разі ухвалення, надасть мерам міст повноваження обмежувати приватні угоди з нерухомістю. Зокрема, може бути заборонено купувати другу квартиру, якщо її планують здавати в оренду.
Ймовірно, така норма застосовуватиметься не всюди, а лише в окремих районах, наприклад, у центрі міста чи історичних кварталах, де вартість житла може значно перевищувати річний дохід громадян.
Таким чином, Єврокомісія прагне зупинити витіснення місцевих жителів туристами та стримати спекулятивне зростання цін на житло, зазначає підприємець, який займається питаннями імміграції в Італію, Антон Гросс.
До війни українці активно купували нерухомість у Європі, особливо в курортних зонах (Болгарія, Іспанія, Італія), і деякі інвестори продовжують вкладати кошти в дохідну нерухомість у ЄС.
Тому заборона на придбання житла під оренду може стати неприємним сюрпризом не лише для європейських, а й для українських інвесторів. Крім того, як зазначають рієлтори, не виключено, що в майбутньому Україна може запозичити приклад Європи, намагаючись таким чином вирішити проблему дефіциту та зростання цін на житло.
Видання “Мінфін” досліджувало, що означають нові житлові ініціативи Брюсселя для європейського та українського ринків нерухомості, і чи варто вітчизняним інвесторам вкладати кошти в житло в ЄС.
Як інвестори підвищили ціни на житло в Європі
Нещодавно Єврокомісія представила новий масштабний законодавчий пакет Affordable Housing Act. Його основна мета — допомогти європейським країнам боротися з дефіцитом та критичним подорожчанням житла, особливо у великих містах та туристичних зонах.
«Винуватцем» житлової кризи в Європі єврочиновники вважають ринок оренди, зокрема подобової. На цьому ринку активно працює багато інвесторів, які, вклавши кошти у квартири та будинки, розраховують отримувати 7-8% річних, а в деяких випадках — і більше.
Високий попит на квартири у привабливих локаціях став однією з причин зростання цін на житлову нерухомість.
Наприклад, в Іспанії за минулий рік квартири та будинки подорожчали на 9,5-17% залежно від об’єкта. Це вдвічі більше, ніж у середньому по Європі, і один із найвищих показників за останні два десятиліття. Новий цінник за квадрат житлової площі (щонайменше 2,3-2,5 тисяч євро) став історичним рекордом для цієї країни. Головною причиною зростання названо «екстремально високий попит», зокрема з боку інвесторів — як іспанських, так і іноземних.
У Болгарії спостерігається схожа ситуація. За минулий рік ціни злетіли до 1,2-2,8 тисяч євро за квадрат. Місцеві жителі, напередодні переходу країни на євро, кинулися інвестувати свої заощадження в нерухомість, що вважається каталізатором подорожчання. Крім того, у курортні міста Болгарії активно інвестують іноземці.
В Італії житло за 2025 рік зросло в ціні на 4% (у середньому 1 900 євро за квадрат. Однак, наприклад, у Мілані квадратний метр житла коштує до 5,7 тисяч євро, у Флоренції та Венеції — до 5 тисяч, у Римі — до 4 тисяч). На початку цього року індекс вартості нерухомості, який розраховує Євростат, злетів до 5,2%. При цьому вторинний ринок подорожчав на 4,8%, а первинний — лише на 0,6%, що свідчить про прихильність покупців до старої італійської забудови.
«Проблема справді існує. Інвестори часто скуповують цілі вулиці та квартали під здачу житла в оренду. Останнім часом на ринок дохідної нерухомості масово виходять юридичні особи, які можуть купувати кілька сотень, а то й тисяч квартир на рік. При цьому на європейських ринках короткострокової оренди встановлюється своєрідний монополізм. Інвестори, навіть якщо частина житла не здається, ціни однаково не знижують. Таким чином, квартири простоюють порожні, а місцеві жителі не можуть купити собі власне житло, що, очевидно, і спонукало Єврокомісію серйозно зайнятися цією проблемою», — зазначає голова агентства нерухомості «КиївДімСервіс» Андрій Романов.
Квоти на оренду та заборона придбання «другої квартири»
Що пропонує Єврокомісія?
У проєкті Affordable Housing Act прописано можливості для муніципалітетів обмежувати як саму подобову оренду (наприклад, запроваджувати на неї квоти або в окремих районах взагалі забороняти), так і угоди з придбання житла під здачу. Наприклад, якщо людина купує другу, третю або ще більше квартир і планує заселяти туди туристів, їй можуть не схвалити угоду.
Зрозуміло, що, якщо це нововведення ухвалять, воно не діятиме повсюдно. Заборони можуть застосовуватися лише у так званих «зонах житлового стресу». Для їх визначення хочуть запровадити окремі критерії, наприклад, якщо вартість житла перевищує середній річний дохід населення у 8 чи більше разів. Крім того, місцева влада може встановлювати штрафи за квартири, що довго пустують.
Паралельно Єврокомісія прагне стимулювати будівництво — спростити дозвільні процедури, залучати інвестиції у будівництво соціального житла та пришвидшити переведення старих комерційних будівель до житлового фонду після реконструкції.
Нова ініціатива вже викликала шквал обговорень у Європі.
Її підтримують багато мерів великих міст та готельєри (які мусять конкурувати з приватними орендодавцями). Як пише Антон Гросс, в Італії проєкт підтримує асоціація готельєрів Federalberghi. «Готельний бізнес розраховує використовувати муніципальні квоти для ліквідації приватних конкурентів», — зазначає Гросс.
Водночас голова спілки власників Cobfedilizia Джорджо Спазіані Теста заявив про відкриту атаку на приватну власність, а в партії «Вперед Італія» говорять про атаку на свободу громадян розпоряджатися своїм майном.
«Питань справді багато. Скажімо, чи йтиметься лише про нові угоди, чи обмеження торкнуться і вже придбаної нерухомості. В останньому випадку виходить, що нові правила запровадять заднім числом, а це порушує встановлену в Європі законодавчу практику. Але поки що ми бачимо лише проєкт регламенту ЄС. Його ще обговорюватимуть і змінюватимуть. І навіть якщо його зрештою ухвалять, це не означає, що Airbnb у Європі „завтра закриють“, просто місцева влада отримає більше можливостей для регулювання ринку оренди», — каже Андрій Романов.
«Дзвіночок» для інвесторів та подорожчання для туристів
Які можуть бути наслідки «житлового регулювання» в ЄС?
Андрій Романов вважає, що якщо Європа серйозно вирішить «закручувати гайки», то може початися масовий «вихід інвесторів». «Інвестори почнуть продавати нерухомість у Європі і виводити гроші до інших країн, наприклад, до Таїланду, Балі, Туреччини, де на здачі житла в оренду також можна непогано заробляти. Зрозуміло, що нових інвестицій у дохідну нерухомість Європи не буде.
Але сам ЄС у такій «зачистці» ринку навряд чи зацікавлений, адже йдеться про виведення великих грошей та скорочення податкових надходжень від їхніх власників. Найімовірніше, шукатимуть якийсь компромісний варіант у вигляді часткових обмежень. Втім, це також може зробити нерухомість у Європі менш привабливою для потенційних інвесторів”, — вважає Романов.
Рієлтор Ірина Луханіна зазначає, що для інвесторів, зокрема українських, нова ініціатива Брюсселя — це важливий сигнал.
«Особливо для тих, хто купує квартиру в туристичній зоні за моделлю „купив і здаю подобово“. Така інвестиція стає ризикованішою. Зараз квартира чудово працює на короткостроковій оренді, а через якийсь час муніципалітет може обмежити таку можливість, особливо якщо у „вашому“ районі виникне дефіцит житла. Тому українцям, які розглядають придбання житла в Європі як інвестицію, вже недостатньо просто порахувати ціну входу, податки та майбутню дохідність.
Потрібно „розширити горизонти“ — вивчити, що конкретно дозволено в тому чи іншому місті, яка там ситуація на ринку подобової оренди, де „найризикованіші“ райони і наскільки високою є ймовірність, що саме ваші апартаменти можуть потрапити під обмеження в майбутньому», — пояснила Ірина Луханіна.
Втім, нововведення щодо житла в Європі можуть позначитися не лише на інвесторах, а й на звичайних туристах, адже альтернатив щодо оренди житла, особливо доступних за ціною, може поменшати порівняно з нинішньою ситуацією. А з огляду на те, що в багатьох містах, особливо в розпал сезону, і так складно знайти місце для зупинки, не виключений і дефіцит апартаментів, що здаються.
Чи можуть в Україні почати «ганяти орендарів» за прикладом Європи
Рієлтори, з якими поспілкувалося видання «Мінфін», кажуть, що якщо в Європі практика «обмеження оренди» приживеться, її в перспективі може взяти на озброєння й українська влада. Адже після війни в Україні прогнозується рекордний брак житла та зростання цін щонайменше на 30% вже у перший мирний рік.
«У перспективі Україна цілком може запровадити окремі елементи європейської директиви, наприклад, прозорий ринок подобової оренди, його нормальний облік та можливості міст регулювати оренду в окремих „перегрітих“ локаціях. Якщо колись у Києві, Львові чи Одесі вийде так, що більшість квартир у центрі працюватимуть фактично як готельний фонд, а люди, які мешкають у цих містах, не зможуть знайти квартиру, очевидно, що додаткові повноваження щодо регулювання місцевим чиновникам знадобляться», — вважає Луханіна.
Романов же каже, що в найближчому майбутньому держава навряд чи «ганятиме орендарів», а питання дефіциту та подорожчання житла вирішуватимуть шляхом будівництва соціального житлового фонду за рахунок бюджету та інвесторів.
Видання «Мінфін» звернулося з питанням, чи можуть до українського законодавства внести елементи нової євродирективи, у разі її прийняття, до Олени Шуляк, голови парламентського комітету з організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування. Але на момент публікації статті відповіді не отримало. Редакція опублікує коментарі Олени Шуляк, щойно їх отримає.