Ринок столичної нерухомості зазнав значних змін: пропозиція зросла на 15-18%, а медіанні орендні ставки за останній місяць впали на 11-13%. Нинішні умови диктують орендарі, які масово залишають лівий берег Києва через затори на мостах, шукають житло з укриттями та автономним енергопостачанням, або ж взагалі перебираються до передмістя, вважаючи його безпечнішим для зимівлі. Це призвело до цінового парадоксу: за однокімнатну квартиру в Бучі просять 16 тисяч гривень, що майже дорівнює вартості оренди на київській Оболоні, тоді як власники житла у столиці змушені знижувати ціни на порожні метри.
Раніше “Мінфін” уже повідомляв про масовий виїзд орендарів з орендованого житла у пошуках безпечнішого місця. Це призвело до зниження цін на об’єкти, розташовані в “найнебезпечніших” районах, поблизу промзон, ТЕЦ тощо.
За останній місяць ця тенденція лише посилилася. Крім того, на ринку сформувався явний перекіс між попитом і пропозицією: потенційних орендарів стає менше (частково через виїзд мешканців зі столиці), а порожніх квартир – дедалі більше.
«Щодо однокімнатних і двокімнатних квартир, пропозиція зросла на 15-18%», — повідомив «Мінфіну» Роман Рябов, керівник оціночної компанії «Дельта Консалтинг». Надлишок житла, що здається, вже спровокував чергове зниження орендних ставок, і ріелтори не виключають подальшого падіння цін. Водночас в окремих районах передмістя ціни, навпаки, зростають.
Чому в Києві зростає кількість порожніх квартир
За словами Романа Рябова, цієї осені ринок оренди житла у Києві став дуже вибірковим.
«Активність орендарів невисока, водночас пропозиція житла, що здається, зростає. Щодо одиничок і двокімнатних квартир, останнім часом пропозиція збільшилася на 15-18%, тому у потенційних орендарів значно зріс вибір, особливо якщо вони розглядають різні цінові позиції. Як наслідок — переговорні позиції та можливості для торгу помітно посилилися», — зазначає Рябов.
Зростання пропозиції орендованого житла зумовлене кількома чинниками.
По-перше, частина містян виїжджає зі столиці. Міграція різноманітна — від передмістя до інших областей країни (зокрема, західних), а також за кордон. Особливо активно виїжджають ті, хто працює віддалено і не прив’язаний до офісу чи школи.
Столичний рієлтор Ірина Луханіна також підтверджує, що за останній місяць на ринку побільшало порожніх квартир. «Хтось їде з міста, хтось змінює район, хтось шукає житло ближче до роботи або таке, де простіше пережити зиму. Таким чином квартири звільняються.
На лівому березі зараз багато що впирається в дорогу. Якщо людина працює на правому березі, возить туди дитину до школи, а ввечері повертається через міст додому, то транспортні обмеження змінюють звичний розпорядок дня. Коли на дорогу витрачаються години, то навіть гарна квартира за прийнятною ціною перестає влаштовувати. Водночас є люди, які працюють віддалено, і ті, у кого робота та школа для дітей розташовані на лівому березі. Для них переїзд на інший берег нічого не покращить, але збільшить витрати на оренду», — зауважила Луханіна.
По-друге, вводяться в експлуатацію новобудови, частина квартир у яких виставляється в оренду.
«Я був здивований, але на тих же Позняках, вулиці Здолбунівській, Дніпровській набережній, у районі Столичного шосе, на Академіка Глушкова багато будинків нарешті добудували та здали в експлуатацію. Нещодавно спілкувався зі знайомим представником фінансової компанії, яка викуповує боргові квартири, і він каже, що більшість новобудов, навіть «затяжних», уже викуплені та здаються», — каже Рябов.
За оцінками експертів, пропозиція виставлених в оренду квартир у столиці перевищує попит щонайменше на 10-15%, що змушує власників дедалі частіше погоджуватися на торг та знижувати ціни.
Орендарі уникають мостів і надають перевагу автономності
Продовжують змінюватися й критерії вибору орендованого житла.
Роман Рябов зазначив, що, як і раніше, велике значення під час вибору об’єкта має ситуація щодо безпеки у конкретному районі столиці, історія прильотів, наявність укриття, газу, автономне енергоживлення. Але останнім часом додався також чинник логістики — наскільки швидко можна дістатися роботи, школи, дитсадка. Це пов’язано з посиленням атак на мости через Дніпро, пошкодженнями наземних станцій метро та збільшенням заторів із лівого берега Києва на правий.
За словами Луханіної, у старому фонді найбільший попит мають квартири на низьких поверхах (з 2-го до 4-5-го) у газифікованих будинках.
«Наявність газової колонки також стає перевагою: вона дає певну незалежність від централізованого гарячого водопостачання, хоча не всі моделі колонок працюють під час відключення світла. Для людей також стає дедалі важливішим факт наявності доступного укриття, скажімо, паркінгу в сусідній новобудові або облаштованого укриття у дворі», — зазначає Луханіна.
Потенційні орендарі також уважно вивчають територію — чи були поруч «прильоти», чи немає навколо вибитих і забитих вікон, слідів пошкоджень. «Це впливає на рішення про оренду житла, навіть якщо сама квартира людини повністю влаштовує», — додала Луханіна.
Для орендарів, які шукають житло в нових будинках, наявність укриття, паркінгу, доступного для оренди паркомісця — вже обов’язкові умови. «Без можливості поставити авто на паркінг такі варіанти розглядаються значно рідше. У 18-20-поверховому будинку охоче винаймають квартири до 8-9 поверхів, вище — вже компроміс, і багато залежить від того, як усе працює під час відключення світла (скажімо, чи є автономні джерела живлення для ліфтів та насосів для води). За автономність люди готові доплачувати, але знаються на подробицях — чи є в квартирі зарядна станція, чи інша система резервного живлення. Однієї згадки про генератор в оголошенні вже точно недостатньо», — каже Ірина Луханіна.
Щодо бюджетів, то «євродвушки» у нових будинках (квартири з окремою спальнею та кухнею-вітальнею) за умови енергоавтономності новобудови люди готові орендувати за ціни до 1,5-1,8 тисяч доларів на місяць, якщо йдеться про центральні райони столиці, і за 1200-1300 доларів на масивах.
У старому фонді найпопулярніші квартири за ціною 25-28 тисяч гривень у центральних, та за 12,5-24 тисячі гривень у спальних районах.
Що відбувається з цінами
Надлишок житла, що здається в оренду, вже позначився на цінниках. За даними ЛУН, медіанна орендна ставка на однокімнатні квартири у столиці у вересні цього року становила 18 тисяч гривень, а зараз — 16 тисяч. За останній місяць ціна впала на 11,1%, тоді як за попередні пів року — лише на 7,8%, а за рік — на 5,9%. Тобто обвал орендних ставок помітно прискорився.
Середньостатистична двокімнатна квартира у вересні здавалася за 25 тисяч гривень, а зараз — за 22 тисячі. За останній місяць медіанні ставки впали на 12%, тоді як за рік — на 8,3%. Така сама ситуація щодо трикімнатних квартир. У вересні цінник становив 40,5 тисячі гривень, зараз — 35 тисяч. Тобто за місяць — мінус 13,64%.
При цьому однаково зріс період середньої експозиції житла: у серпні квартира здавалася приблизно за 6 днів, у жовтні — на пошуки нових постояльців йде не менше 9 днів (хоча насправді багато власників здають житло набагато довше, особливо якщо не готові торгуватися).
Луханіна каже, що особливо активно потенційні орендарі вимагають знижки на квартири, щодо яких є питання (розташовані в «небезпечних» районах, на Лівому березі, без укриттів і резервного енергоживлення тощо).
«Наприклад, на Харківському масиві однокімнатну квартиру, яка ще нещодавно здавалася за 16-17 тисяч, зараз можна орендувати за 14,5-15 тисяч. Але водночас на Лівобережній цінники поки що не падають: квартира в старому будинку здається за 16-20 тисяч на місяць, а в новобудовах ще дорожче», — пояснила рієлтор.
За даними ЛУН, наприклад, на проспекті Бажана в районі метро «Вирлиця» здається двокімнатна квартира площею 55 квадратів за 8 тисяч гривень. Двокімнатну на Троєщині площею 53 квадратні метри можна зняти за 12 тисяч гривень, а однокімнатну на Березняках — за 10 тисяч. При цьому однокімнатну квартиру на Оболоні в будинку забудови 2002 року виставлено за 20 тисяч гривень.
Луханіна також додала, що власники поводяться по-різному. «Одні готові поступатися, щоб квартира не була порожньою, інші продовжують чекати, особливо це стосується тих власників, які зараз перебувають за кордоном. Вони впевнені, що їхня квартира «знайде свого орендаря». Але пошук займає дедалі більше часу, і місяць простою цілком може обійтися дорожче, ніж поступка конкретному орендарю», — говорить рієлтор.
У передмісті розкид цін ще більший, ніж у Києві. За словами Рябова, багато населених пунктів поблизу столиці користуються підвищеним попитом, наприклад, Буча, Ірпінь, Гостомель тощо. Орендарі вважають, що передмістя безпечніше, ніж багато районів Києва, і до того ж існує думка, що за містом «перезимувати буде легше».
Але ціни в передмісті багато в чому залежать від типу житла. Скажімо, однокімнатну квартиру у Новій Кончі-Заспі реально орендувати за 12-14 тисяч гривень, а житло у новому ЖК неподалік коштує вже 1200 євро на місяць. Невеликий таунхаус площею до 150-170 квадратів здається за 1300-1800 доларів, окремий будинок — від 1800 доларів. При цьому є старі будинки, які виставляються за 8-10 тисяч гривень на місяць.
Однокімнатна квартира в Бучі в ЖК 2018 року забудови коштує 16 тисяч гривень (тобто майже стільки ж, як і на київській Оболоні). А у Вишгороді за двокімнатну квартиру у ЖК 2016 року здачі в експлуатацію просять 19 тисяч гривень, а за трикімнатну у 70 квадратів — 30 тисяч. Тобто багато об’єктів у передмісті вже коштують щонайменше стільки ж, як і в Києві, а то й дорожче.
При цьому рієлтори кажуть, що «цінове розшарування» на ринку оренди і в Києві, і в передмісті найближчим часом може ще більше посилитися. Квартири, що відповідають новим запитам мешканців, найімовірніше, не падатимуть в ціні, тоді як решта може подешевшати ще на 5-10%.
«Орендарі зараз дедалі прискіпливіше вибирають житло і не готові миритися з незручностями за свої гроші», — підсумувала Луханіна.
За матеріалами: minfin.com.ua