В Україні пропонують суттєво змінити правила роботи рієлторів. Нові норми передбачають обов’язкову професійну підготовку та складання кваліфікаційного іспиту для фахівців. Агентствам та підприємцям, які надають посередницькі послуги, доведеться пройти акредитацію та зареєструватися в єдиному державному реєстрі. Зміни також торкнуться укладання договорів з клієнтами, оплати послуг та прозорості інформації щодо винагороди. Як саме це вплине на ринок нерухомості та чи можна буде й надалі обходитися без посередників, розбиралося видання.
Кваліфікаційні іспити та реєстрація: нові вимоги до рієлторів
Законопроєкт №16145 чітко розмежовує поняття “фахівець з нерухомості” та “агент з нерухомості”. Відтепер надавати посередницькі послуги зможуть виключно акредитовані агенти, дані яких будуть внесені до Єдиного реєстру фахівців з нерухомості та агентів з нерухомості.
Щоб отримати статус фахівця, кандидат мусить мати фахову передвищу освіту (у сфері архітектури, будівництва, права або економіки) чи вищу освіту рівня бакалавра. Крім того, необхідне проходження професійної підготовки та успішне складання кваліфікаційного іспиту. Після цього фахівець отримає відповідне свідоцтво.
Важливо, що самостійно надавати посередницькі послуги, маючи лише свідоцтво фахівця, буде неможливо. Такі спеціалісти повинні працювати під егідою акредитованого агента. Виняток зроблено для тих, хто зареєстрований як ФОП та отримав статус агента самостійно.
Агентом може бути як юридична особа, так і інший суб’єкт господарювання, у штаті якого працює щонайменше один фахівець з чинним кваліфікаційним свідоцтвом. Керівник такої юридичної особи також повинен мати статус фахівця з нерухомості.
Існують й обмеження щодо допуску до професії. Не зможуть отримати статус фахівця особи з непогашеною судимістю, ті, хто протягом останніх трьох років притягувався до адміністративної відповідальності за корупційні правопорушення, а також особи, визнані судом недієздатними або обмежено дієздатними. Також будуть встановлені обмеження для громадян держави-агресора.
Після отримання свідоцтва фахівці будуть зобов’язані підвищувати свою кваліфікацію щонайменше раз на два роки. Невиконання цієї вимоги призведе до автоматичного зупинення дії документа. У разі невдалої спроби скласти кваліфікаційний іспит, наступну можна буде здійснити не раніше ніж через шість місяців, а після другої невдачі доведеться чекати щонайменше рік.
Акредитація для агентств: без неї – заборона роботи
Право надавати посередницькі послуги матимуть виключно акредитовані агенти, які внесені до єдиного реєстру. Робота без акредитації, а також після її зупинення чи скасування, буде суворо заборонена. Агентства також не зможуть залучати до роботи співробітників, які не мають відповідного кваліфікаційного свідоцтва та не зареєстровані в реєстрі.
Законопроєкт встановлює й вимоги до власників та керівництва агентств. Компанії, пов’язані з особами під санкціями, державою-агресором або юрисдикціями з високими ризиками відмивання доходів, не зможуть отримати статус агента. Також будуть запроваджені вимоги щодо громадянства керівників та відповідальних за фінансовий моніторинг працівників.
Окремим обов’язком агентів стане здійснення фінансового моніторингу. Вони будуть визнані суб’єктами первинного фінансового моніторингу, що означатиме необхідність проведення передбачених законом перевірок під час операцій з нерухомістю. До цих процедур за потреби зможуть залучатися нотаріуси.
Договори та оплата: нові правила для клієнтів
Посередницькі послуги надаватимуться виключно на підставі письмового договору між агентом та клієнтом. Укласти такий договір можна буде й в електронній формі.
У документі обов’язково зазначатимуться: перелік послуг, термін співпраці, вартість та порядок оплати, права та обов’язки сторін, умови розірвання договору та відповідальність. Окремо фіксуватиметься, чи є договір ексклюзивним, від чийого імені діє агент, а також його реєстраційний номер та дані фахівця з чинним кваліфікаційним свідоцтвом.
Перед підписанням договору клієнт матиме право отримати вичерпну інформацію про повну вартість послуг, порядок формування винагороди та можливі додаткові витрати. Агент зобов’язаний повідомити про потенційний конфлікт інтересів та можливість отримання оплати від іншої сторони угоди або третьої особи.
Розрахунки за посередницькі послуги здійснюватимуться виключно безготівковим шляхом на банківський рахунок агента, вказаний у договорі. Оплачувати послуги повинен той, хто їх замовив.
Отримання винагороди від кількох учасників угоди дозволяється лише за умови попереднього повідомлення кожної сторони та отримання її письмової згоди.
Клієнт зберігає за собою право відмовитись від послуг або розірвати договір. Умови, що передбачають непропорційні штрафи, приховані платежі або позбавлення права на відмову в разі суттєвого порушення з боку агента, будуть визнаватися недійсними. Розгляд претензії клієнта не повинен перевищувати 30 календарних днів, протягом яких агент має надати письмову мотивовану відповідь.
Перевірка документів та оцінка ризиків: нові функції агентів
До переліку посередницьких послуг увійдуть пошук об’єктів нерухомості, аналіз ринку, консультації щодо цін, маркетингові послуги, підготовка документів та супровід угод купівлі, продажу, оренди та управління нерухомістю.
Агенти отримують право перевіряти особу власника, його дані в державних реєстрах та Єдиному реєстрі боржників, а також документи на об’єкт нерухомості. Це включатиме перевірку наявності судових спорів, заборон на відчуження, інших обтяжень, заборгованості за комунальні послуги та податки, прав користування третіх осіб та зареєстрованих мешканців.
Крім того, перевірка об’єкта включатиме оцінку його технічного стану, відповідність планування проектній документації, наявність незаконних перепланувань та реконструкцій, стан інженерних мереж та рівень енергоефективності.
На основі проведеного аналізу агент зможе підготувати висновок щодо стану нерухомості та потенційних ризиків майбутньої угоди. Він також матиме право надавати консультації щодо доцільності купівлі, продажу чи оренди, базуючись на ринкових пропозиціях. Важливо зазначити, що такі консультації не замінюватимуть професійної оцінки майна та звіту сертифікованого оцінювача.
За письмовою згодою клієнта, агент зможе залучати до співпраці інженерів, оцінювачів, фахівців з технічної інвентаризації, екологів та інших вузькоспеціалізованих експертів.
Водночас, послуги рієлтора залишаться добровільними. Власник нерухомості як і раніше зможе самостійно продати, здати в оренду або придбати житло без посередника. Однак, якщо він вирішить скористатися послугами агента, то зможе обрати перевіреного фахівця з єдиного державного реєстру.
Реформа ринку нерухомості: деталі законопроєкту
Законопроєкт №16145 є частиною комплексної реформи ринку нерухомості. Співавторка ініціативи, голова профільного парламентського комітету Олена Шуляк, пояснила, що метою проєкту є створення єдиного відкритого реєстру рієлторів, де буде доступна інформація про їхню кваліфікацію, акредитацію та дисциплінарну історію.
За дотриманням професійних стандартів стежитиме дисциплінарна комісія. Засідання комісії планують транслювати онлайн, а її рішення можна буде оскаржити. Також пропонується запровадити членські внески, обов’язкове декларування конфліктів інтересів та незалежний аудит фінансової звітності.
Наразі обговорюються різні моделі регулювання галузі. Основний законопроєкт передбачає створення єдиної професійної спілки з обов’язковим членством, тоді як альтернативний законопроєкт №16145-1 передбачає існування кількох саморегулівних організацій.
Фінансовий моніторинг: прогалини та перспективи
Народна депутатка Ольга Василевська-Смаглюк зазначає, що фінансовий моніторинг на ринку нерухомості наразі має суттєві прогалини. За її словами, агенти з нерухомості часто не перевіряють джерела коштів покупців.
“Жоден рієлтор на моїй пам’яті не запитав про походження коштів на придбання житла”, – наголосила депутатка в одному з подкастів.
Оригінал статті: minfin.com.ua