В Україні змінилися правила на ринку нерухомості. Нещодавно набув чинності закон № 5020-IX, який регулює оцінку майна. Цей документ серйозно вплине на угоди з купівлі-продажу житла та комерційних об’єктів, а також на дарування та прийняття спадщини.
Головне нововведення – запровадження нових вимог до оцінки об’єктів нерухомості та землі, що відповідають європейським стандартам. Це має на меті унеможливити поширену в Україні схему мінімізації податків шляхом заниження оціночної вартості.
Попри чутки про можливі блокування угод та проблем з успадкуванням, юристи зазначають, що закон не забороняє операції з нерухомістю, а лише посилює контроль за оцінкою.
Що написано в новому законі
Закон № 5020-IX, який набрав чинності з 27 жовтня, вносить кілька основних змін:
- Обов’язкова оцінка нерухомості: При будь-яких операціях з нерухомістю (спадкування, дарування, купівля-продаж) оцінка стає обов’язковою. Це унеможливлює схеми із заниженням вартості для зменшення податків, оскільки посилюється державний нагляд за оцінювачами.
- Створення Єдиного реєстру оцінювачів та Реєстру звітів про оцінку майна: Реєстрація звітів про оцінку стане обов’язковою, і без неї звіти будуть визнаватися недійсними. Прозорі реєстри мають зламати корупційні схеми.
Новий закон також запроваджує міжнародні та європейські стандарти оцінки, вимагає оцінювати забудову та ділянку як єдиний об’єкт, створює нову систему підготовки та відповідальності оцінювачів, цифровізує процес та передбачає досудове врегулювання спорів.
Важливо зазначити, що закон не обмежує права власників розпоряджатися майном, не забороняє угоди та не змінює сам процес оформлення спадщини.
Підставою для відмови у реєстрації угоди (продажу, дарування, іпотеки, спадкування) є включення власника нерухомості до реєстру боржників. Нотаріуси і раніше перевіряли учасників угод, але новий закон посилює електронну взаємодію між реєстрами, що дозволить оперативніше виявляти боржників.
Подорожчання оцінки та “дзвіночок” для спадкоємців
Очікується, що оцінка нерухомості стане прозорішою, що має мінімізувати конфлікти щодо вартості. Однак, жорсткіші вимоги до оцінювачів можуть призвести до підвищення вартості їхніх послуг, особливо на початковому етапі. Прогнозується, що кількість кваліфікованих оцінювачів може зменшитися, що може підняти вартість оцінки до 30-50%.
Наразі оцінка спадщини (квартира, будинок, ділянка) коштує від 1 500 до 3 000 гривень. У разі подорожчання, спадкоємцям доведеться доплачувати, але ця сума буде незначною порівняно з вартістю нерухомості.
Для спадкоємців, які планують відразу продати отриману нерухомість, наслідки можуть бути більш відчутними. Якщо продати нерухомість до закінчення 3 років володіння, потрібно буде заплатити 11% податку від суми оцінки.
Що буде з податками на нерухомість
Новий закон спрямований на унеможливлення схем із заниженою оцінкою нерухомості для уникнення податків. Неправильна оцінка може призвести до значних штрафів для оцінювача.
Податки на нерухомість сам закон не змінює.
Зобов’язань з податків не виникає у випадках:
- Продажу власної квартири, будинку, їх частин, якщо ви володієте об’єктом понад 3 роки, і це єдиний продаж за рік.
- Продажу садових, дачних будиночків, земельних ділянок (включаючи сільгосппризначення) за тих самих умов.
- Отримання у спадок або дар нерухомості за першою та другою лінією спорідненості.
Податок в 11% (5% ПДФО, 5% військовий збір, 1% нотаріальний збір) виникає:
- При продажу квартири, будинку або їх частин, якщо об’єкти у власності менше трьох років.
- При другому продажу протягом року садового чи дачного будинку, земельної ділянки.
- При першому продажу протягом року нежитлового приміщення.
Податок в 23% (18% ПДФО та 5% військовий збір) виникає:
- При другому та наступному продажу протягом року нерухомості, яка перебуває у володінні менше трьох років (включаючи перепродаж квартир, реалізацію спадщини чи “подарунка”).
- При прийнятті спадщини або будь-якому продажу нерухомості для нерезидентів України (незалежно від термінів володіння та кількості проданих об’єктів).
“Тобто купувати, продавати, дарувати і приймати спадщину, як і раніше, можна. Але стає ще важливішим питання документів, оцінки та сплати податків”, – підсумовують юристи.
Подробиці можна знайти на сайті: minfin.com.ua