-
Тетяна Єрмоленко
Кореспондент
Як війна змінила ринок комерційної нерухомості в Україні? / Delo.ua
Повномасштабне вторгнення докорінно змінило всі сфери української економіки, і сектор комерційної нерухомості не став винятком. Редакція Delo.ua провела комплексний аналіз трансформацій, що відбулися на ринку офісної, роздрібної та складської нерухомості за майже три роки війни, щоб виявити нові тенденції та окреслити перспективи розвитку галузі.
Від масового закриття бізнес-центрів у прифронтових містах до швидкого розвитку логістичних центрів у західних регіонах, ринок комерційної нерухомості демонструє вражаючу здатність адаптуватися навіть до безпрецедентних викликів.
Нова географія бізнесу: як війна змінила карту попиту
Лютий 2022 року став точкою неповернення для українського ринку комерційної нерухомості. Якщо до війни найактивнішими залишалися східні промислові центри та столичний регіон, то сьогодні економічна активність радикально перерозподілилася.
Основні тенденції перерозподілу попиту:
- Східні регіони: значне падіння активності у прифронтових районах.
- Західні регіони: помітне зростання попиту на офісні приміщення.
- Центральна Україна: поступова стабілізація ринку.
- Південні регіони: часткове відновлення логістичних об'єктів.
У Харкові, другому за величиною місті країни, через постійні обстріли закрилися десятки бізнес-центрів. Орендні ставки в тих об'єктах, які продовжують працювати, значно знизилися порівняно з довоєнним періодом. Схожа ситуація спостерігається в Запоріжжі, Миколаєві та інших прифронтових містах.
Натомість, західні регіони переживають справжній бум. Львів став неофіційною ІТ-столицею країни, а попит на офісні приміщення там зріс настільки, що орендні ставки в центрі міста наблизилися до київських показників. В Івано-Франківську ситуація з офісною нерухомістю також помітно покращилася.
Офісна революція: від великих штаб-квартир до компактних центрів
Традиційна модель великих корпоративних офісів зазнала радикальних змін. Компанії масово відмовляються від просторих приміщень на користь компактних гнучких рішень, що дозволяє їм оптимізувати витрати в умовах економічної невизначеності.
Коворкінги та офіси з обслуговуванням демонструють стрімке зростання попиту. У Києві такі приміщення користуються великою популярністю, тоді як традиційні офіси демонструють нижчий рівень заповнюваності. Підприємці цінують можливість швидко адаптувати простір до поточних потреб та мінімальні зобов'язання з оренди.
Водночас з'явилися нові вимоги до комерційних офісних приміщень . Обов'язковою стала наявність бомбосховища або укриття, резервного джерела живлення та систем безперебійного інтернет-зв'язку. Об'єкти без таких опцій втрачають свою конкурентоспроможність на ринку.
Торгівля адаптується: від торгових центрів до локальних форматів
Сектор роздрібної нерухомості пережив одну з найскладніших трансформацій. Великі торговельні центри, особливо у прифронтових районах, були змушені закритися або значно скоротити свої площі. Однак на їхньому місці активно розвивається мережа невеликих локальних магазинів та торгових точок.
Спостерігається цікава тенденція: зростання популярності приміщень під продуктові магазини та аптеки навіть у найскладніших регіонах. Такий бізнес демонструє стабільність навіть під обстрілами, що робить його привабливим для інвесторів.
У безпечних регіонах торговельні площі швидко адаптуються до нових потреб. Заклади громадського харчування набирають популярності, особливо кафе та ресторани швидкого обслуговування, які працюють навіть під час авіанальотів. Найпопулярнішими форматами торговельних площ є:
- компактні продуктові магазини;
- аптечні мережі з подовженим графіком роботи;
- кафе та ресторани з можливістю доставки;
- магазини побутової техніки та електроніки;
- автосервіси та автозаправні станції.
Складська логістика: новий фактор зростання
Парадоксально, але саме складська нерухомість стала одним із найуспішніших сегментів ринку під час війни. Руйнування традиційних логістичних ланцюгів змусило бізнес створювати локальні склади та розподільчі центри по всій Україні.
Попит на складські приміщення значно зріс порівняно з довоєнним періодом. Особливим попитом користуються приміщення класу А із сучасними системами зберігання та можливістю швидкого завантаження та розвантаження товарів. Ставки оренди таких приміщень залишаються стабільними навіть у складних регіонах.
Склади для зберігання гуманітарної допомоги та товарів першої необхідності стали нішею зростання. Багато міжнародних організацій створюють власні логістичні центри в Україні, що ще більше стимулює попит на якісні складські приміщення.
Нові пріоритети: безпека та технології
Війна докорінно змінила критерії вибору комерційної нерухомості . На перший план вийшли питання безпеки та технологічного оснащення приміщень. Приміщення без укриття або з недостатньою енергонезалежністю втрачають орендарів навіть за значного зниження вартості оренди. Ключові критерії вибору комерційних приміщень включають:
- наявність сертифікованого бомбосховища або укриття;
- резервні джерела живлення (генератори, ДБЖ);
- стабільне інтернет-з’єднання від кількох провайдерів;
- системи відеоспостереження та контролю доступу;
- близькість до транспортних вузлів та основних автомагістралей.
Популярними стали «розумні» будівлі з автоматизованими системами управління, що дозволяють дистанційно керувати охороною та комунікаціями. Інвестори готові доплачувати за об'єкти з такими опціями, розуміючи їхній потенціал.
Енергетична незалежність стала ключовим фактором конкурентоспроможності. Комерційні приміщення з власними генераторами, сонячними панелями або підключенням до альтернативних джерел енергії користуються стабільним попитом навіть за вищих цін.
Інвестиційні можливості в невизначені часи
Незважаючи на всі виклики, ринок комерційної нерухомості пропонує цікаві можливості для інвесторів з довгостроковими планами. Експерти називають найперспективніші напрямки:
Реконструкція пошкоджених об'єктів у містах, які поступово відновлюються. Такі інвестиції можуть принести значний прибуток після стабілізації ситуації, але вимагають ретельної оцінки ризиків.
Розвиток складської логістики в центральних та західних регіонах. Зростаючий попит на якісні склади робить цей сегмент особливо привабливим для інвестицій.
Гнучкі формати офісів у безпечних містах. Коворкінги та офіси з обслуговуванням демонструють стабільну прибутковість та швидкий термін окупності.
Регіональні характеристики та місцеві тенденції
Кожен регіон України демонструє унікальні особливості розвитку ринку комерційної нерухомості. Західні регіони стали магнітом для ІТ-компаній та підприємств сфери послуг, що призвело до зростання попиту на сучасні офісні приміщення.
Центральні регіони зосереджуються на розвитку логістичних та торговельних об'єктів, обслуговуванні транзитних потоків товарів. Південні регіони, незважаючи на близькість до зони конфлікту, залишаються активними у сфері сільськогосподарської логістики та переробки.
Навіть у найскладніших східних регіонах спостерігається відродження інтересу до невеликих торгових площ та складів, що свідчить про поступове відновлення економічної активності.
Прогнози та сценарії розвитку
Експерти ринку розглядають три основні сценарії розвитку сектора комерційної нерухомості в найближчі роки.
Оптимістичний сценарій
Це передбачає швидке завершення активної фази конфлікту та масштабне відновлення економіки. У цьому випадку попит на комерційну нерухомість може зрости на 40-50% протягом першого року після стабілізації.
Песимістичний варіант
Очікується, що поточна ситуація збережеться протягом тривалого часу, а ринок поступово адаптуватиметься до нових реалій. Зростання попиту очікується лише в певних сегментах та регіонах.
Реалістичний прогноз
Поєднує елементи обох сценаріїв та передбачає нерівномірне відновлення різних сегментів ринку залежно від безпекової ситуації та економічних можливостей регіонів.
Можливе майбутнє комерційної нерухомості в Україні
Український ринок комерційної нерухомості демонструє вражаючу стійкість та здатність до трансформації навіть у найскладніших умовах. Війна прискорила впровадження технологій, змінила географію попиту та сформувала нові стандарти якості приміщень.
Незважаючи на всі виклики, галузь зберігає значний потенціал для зростання. Нові формати, регіональна диверсифікація та зміна пріоритетів орендарів створюють унікальні можливості для тих, хто готовий адаптуватися до нових ринкових реалій.
Ті учасники ринку, які зможуть поєднати розуміння поточних потреб бізнесу з довгостроковим баченням розвитку економіки України, будуть успішними. Після завершення конфлікту країні знадобиться сучасна, технологічна та безпечна комерційна інфраструктура.
