-
Руслан Кисляк
кореспондент
кредитування” width=”850″ height=”550″ />
Національний банк опублікував Стратегію розвитку іпотечного кредитування
Національний банк опублікував Стратегію розвитку іпотечного кредитування. Це рамковий документ, який наразі визначає три стратегічні цілі, яких необхідно досягти, по-друге, та 13 комплексних реформ, які необхідно впровадити, по-перше.
Що правильно, а що неправильно у Стратегії, яка за умови успішної реалізації може стати «епохальним» стимулом для економічних та демографічних змін, а у разі провалу бути забутою, як і багато інших стратегій у сучасній українській історії, читайте в огляді Delo.ua.
- З історії іпотечних катастроф
- Стратегічні цілі реформ
- 13 компонентів Стратегії
- Все (не)просто, або те, чого очі бояться, а руки роблять
З історії іпотечних катастроф
В Україні іпотека була масовим продуктом до фінансової кризи 2007–2008 років, внаслідок якої, а також через регуляторні недоліки, більшість кредитів на той час стали непрацюючими. Водночас порушення будівельних норм та затримки з введенням житла в експлуатацію стали постійними супутниками будівельного сектору.
На початку 2020-х років почали намічатися позитивні зрушення завдяки перегляду нормативних актів, але повномасштабне російське вторгнення перервало цю тенденцію. Програма електронного житла, запущена урядом наприкінці 2022 року, наразі забезпечує понад 96% нових іпотечних кредитів, тоді як можливості держави субсидувати іпотеку за чинною моделлю обмежені. Тому задоволення існуючого попиту на житло неможливе без відновлення ринкових іпотечних продуктів.
Все це призвело до появи Стратегії розвитку іпотечного кредитування. Реалізація заходів, передбачених Стратегією, покладена на Національний банк, уряд, Національну комісію з цінних паперів та фондового ринку. Важливу роль також відіграє Верховна Рада, яка має забезпечити відповідні зміни до законодавства. Впровадження більшості заходів Стратегії розпочнеться паралельно, але законодавчі реформи потребуватимуть більше часу. Буде розроблено Дорожню карту для деталізації заходів. У майбутньому Стратегія має стати елементом ширшої Житлової стратегії.
Стратегічні цілі реформ
Стратегія розвитку іпотечного кредитування передбачає досягнення трьох комплексних цілей.
Зниження рівня ризиків . Забезпечення страхування від воєнних ризиків зробить іпотечні кредити більш привабливими для банків та доступнішими для клієнтів. Удосконалення законодавства щодо покращення регулювання будівництва житлової нерухомості з метою зниження ризиків незавершеного будівництва та підвищення прозорості продажу нерухомості на всіх етапах будівництва підвищить довіру до забудовників та сприятиме масштабуванню ринку житлової нерухомості.
Доступне та зрозуміле кредитування . Удосконалена модель державної підтримки забезпечить доступ до іпотечних продуктів широкому колу позичальників. Розкриття інформації про деталі кредиту відповідно до європейських стандартів спростить розуміння іпотечних продуктів та сприятиме належному захисту прав позичальників. Відкритий доступ до інформації про ціни на ринку житлової нерухомості сприятиме формуванню обґрунтованих оцінок стану ринку нерухомості всіма його учасниками.
Захист прав кредиторів . Оновлення процедур вирішення проблемної заборгованості, зокрема впровадження європейських стандартів, стимулюватиме банки пропонувати свої іпотечні продукти, належним чином оцінювати свої ризики та підвищувати конкуренцію серед кредиторів.
У майбутньому Стратегія має стати елементом ширшої Житлової стратегії.
13 компонентів Стратегії
Перелік заходів Стратегії розвитку іпотечного кредитування містить реформи у фінансовій та суміжних сферах, необхідні для розвитку іпотечного кредитування. Ряд цих заходів також є елементами Стратегії розвитку фінансового сектору або Стратегії розвитку кредитування.
13 компонентів Стратегії
1. Розробка стратегії для Української фінансової житлової компанії, яка повністю враховуватиме фіскальні та боргові обмеження й мінімізуватиме використання бюджетних ресурсів .
2. Забезпечення механізмів страхування від воєнних ризиків для іпотечних договорів .
3. Оновлення законодавства щодо оціночної діяльності .
4. Розробка законодавчих пропозицій щодо забезпечення ефективного задоволення вимог кредиторів через іпотечні кредити .
5. Забезпечення функціонування бази даних про ціни на нерухомість з детальними метаданими, включаючи структурні параметри первинного та вторинного ринків; та індекси цін на житлову та комерційну нерухомість .
6. Прийняття закону про вдосконалення державного регулювання та функціонування бюро кредитних історій (з метою підвищення якості кредитної інформації, необхідної для прийняття рішень щодо видачі іпотечних кредитів) .
7. Розробка законодавчих пропозицій щодо інтеграції Директиви 2014/17/ЄС про кредитні угоди для споживачів, що стосуються житлової нерухомості .
8. Схвалення пропозицій щодо інтеграції Директиви 2014/17/ЄС про кредитні угоди для споживачів, що стосуються житлової нерухомості .
9. Розробка законодавчих пропозицій щодо покритих облігацій відповідно до Директиви ЄС .
10. Розробка законодавчих пропозицій щодо сек'юритизації відповідно до Директиви ЄС .
11. Оцінка доцільності збереження/зміни умов мораторіїв на стягнення та виходу з відповідних мораторіїв, а також підготовка відповідних законодавчих пропозицій .
12. Покращення контрольованості фінансування будівництва, зокрема шляхом уніфікації умов фінансування, використання коштів лише на цілі будівництва об'єкта та врахування ходу будівництва .
13. Створення механізму заміни забудовника у разі невиконання ним своїх зобов'язань шляхом створення для кожного будівельного об'єкта окремої юридичної особи – власника дозволу, корпоративні права на якого передаються в заставу .
У впровадженні всіх цих реформ мають бути задіяні, зокрема: НБУ, Міністерство економіки, Міністерство фінансів, Парламент, Фонд державного майна, Міністерство юстиції, Національна комісія з цінних паперів та ринків, Міністерство розвитку, та загалом весь Уряд. Фронт роботи очікується неймовірним. Він розрахований на наступні два роки.
Що думають зацікавлені сторони майбутніх змін — учасники банківського та будівельного ринків, а також народні депутати, експерти та юристи — читайте в огляді Delo.ua.
Все (не)просто, або те, чого очі бояться, а руки роблять
Національний банк України у відповідь на запит Delo.ua зазначив, що для досягнення цілей Стратегії важливо виконати всі передбачені нею завдання, оскільки за кожним із запропонованих кроків стоїть чітка логіка .
Так, без зниження ризиків кредити стануть недоступними, оскільки ці ризики одночасно впливають на попит і ціноутворення банківських кредитів . Без розвитку прозорого ринку нерухомості потенційний іпотечний бум зрештою перетвориться на чергову кризу та банкрутства забудовників .
Без цілеспрямованої державної підтримки ринкові програми й надалі не зможуть конкурувати з державною програмою, а державна програма зрештою «застоюватиметься» через брак фінансування . Розкриття інформації має на меті підвищити обізнаність громадян щодо своїх прав та обов’язків за іпотечними договорами та уникнути непорозумінь між банками та позичальниками;
Усі ці кроки будуть безглуздими без належного захисту прав кредиторів, адже перш за все це захист вкладників, які довірили свої кошти банкам.
Олена Шуляк, голова Комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, у коментарі для Delo.ua зазначає , що сама Стратегія навряд чи зможе на 100% ефективно допомогти всім , хто потенційно готовий брати участь в іпотечних програмах, оскільки умови є непідйомними для більшості.
«Сьогодні у нас лише одна державна іпотечна програма – «еОселя». Тому потрібно впроваджувати більше інструментів. Це можливо лише за умови комплексної реформи житлового господарства, старт якої розпочався з прийняття в першому читанні рамкового законопроекту № 12377 «Про основні засади житлової політики», який скасовує Житловий кодекс 1983 року та запускає реформу житлової політики», – каже народний депутат.
Україна зобов'язана прийняти № 12377 до 4-го кварталу цього року, оскільки це один з показників програми Ukraine Facility, за якою ми отримуємо 50 мільярдів євро від ЄС до 2027 року. Виконання цього показника дасть Україні 300 мільйонів євро.
Мета реформи — надати людям, які десятиліттями стоять у чергах на житло, реальні інструменти для вирішення своєї житлової проблеми. Серед них — фінансово-кредитні інструменти. Йдеться не лише про іпотечні інструменти. Йдеться також про соціальну оренду, житлово-будівельні кооперативи, доступне офісне житло, оренду з правом викупу тощо.
Водночас, зазначає Олена Шуляк, потребує вирішення низки інших проблемних питань у житловому секторі. Зокрема , йдеться про детинізацію ринку оренди, оскільки понад 90% угод укладаються без офіційної реєстрації та сплати податків . Серед проблем : вирішення питання довгобудів, що дасть змогу, серед іншого, поповнити державний та муніципальний фонд соціального житла . І , звичайно, проблема застарілого житлового фонду — так званих хрущовок — давно потребує вирішення.
Голова та Керівний комітет Незалежної асоціації банків України (НАБУ) Володимир Чорненький у коментарі Delo.ua зазначає, що, перш за все, на розвиток іпотеки впливають цінові критерії .
« Процентна ставка за іпотекою у розмірі 18-22% річних абсолютно не цікавить потенційних позичальників. Порівняно з іншими європейськими країнами, де співвідношення іпотечних кредитів до ВВП країни сягає 100%, в Україні –» «0,3%» , – наводить цифри співрозмовник видання.
Незважаючи на те , що реалізація кожного із заходів Стратегії передбачає кропітку роботу всіх відповідальних сторін, значна частина заходів фактично являє собою абсолютно кардинальну зміну умов та правил ринку, впровадження нових інструментів . Це вимагатиме , з одного боку , професійного обговорення та компромісів . Однак , з іншого боку , це реалізація звичних світових та європейських механізмів і практик ринку, як у фінансовому секторі , так і в інших секторах економіки, що стосуються будівництва та суміжних галузей, роботи фондового ринку та банківського сектору , зазначає НАБУ .
За словами Володимира Чорненка, найбільш вагомий ефект для держави від реалізації Стратегії полягатиме у формуванні правової бази для захисту прав та коштів покупців нерухомості, зокрема на первинному ринку нерухомості. «Прийняття на законодавчому рівні низки заходів Стратегії повністю усуває ризики незавершення будівництва, недотримання термінів будівництва та втрат коштів покупцями в Україні» , – стверджує він, додаючи, що впровадження аналогічної практики в країнах ЄС дозволило значно збільшити залучення коштів покупців на будівельний ринок завдяки підвищенню довіри, а також масштабувати обсяги іпотеки на первинному ринку.
Це також позитивно вплинуло на наповнення державного бюджету завдяки єдиним прозорим правилам та механізмам для забудовників, єдиним правилам продажу нерухомості на етапі будівництва. Водночас, запровадження прозорих правил для будівельного ринку мало мінімальний вплив на збільшення вартості нерухомості для кінцевого споживача .
Щодо конкретних заходів Стратегії
Розробка стратегії розвитку Української фінансової житлової компанії на 2026-2029 роки дозволить протягом наступних двох років збільшити кількість іпотечних кредитів до 20-25 тисяч на рік. Перш за все, за рахунок випуску та кредитування банками з власною ліквідністю, з компенсацією відсотків клієнта протягом першого періоду терміну кредитування (5-10 років) за рахунок коштів « Укрфінжитла» або інших міжнародних установ.
Планується розширення вікової межі для придбання житла, перш за все шляхом збільшення вікової межі (до 10 років для обласних міст та без обмежень для інших міст). Водночас класичне «електронне житло» буде зосереджено на підтримці пільгових категорій населення, а також кредитуванні первинного ринку.
Основні механізми, запропоновані для впровадження , такі:
· Продаж нерухомості на етапі будівництва виключно через механізм ескроу-рахунку з дотриманням цільового використання коштів відповідно до графіка будівництва та його моніторингу.
· Затвердження єдиного стандарту та вимог до використання договору купівлі-продажу нерухомості на етапі будівництва з чітким визначенням обов'язків сторін.
· Встановлення мінімальних фінансових стандартів для діяльності забудовників та достатнього статутного капіталу
· Створення та функціонування Гарантійного фонду забудовників в Україні, основним завданням якого буде гарантування повернення коштів покупцям або гарантія завершення будівельного проекту.
Можна розглянути й інші механізми захисту прав орендарів , що діють у країнах Європейського Союзу, каже Володимир Чорненький . Наприклад , Це страхування від ризиків незавершеного будівництва або банківські гарантії виконання зобов'язань забудовником . Однак , у середньостроковій перспективі ці механізми не є реалістичними з точки зору функціонування в Україні, тому вони не будуть пріоритетними для пропозиції.
У разі, якщо забудовник не відповідає зазначеним критеріям або відмовляється від участі у гарантійному фонді забудовника, продаж житла фізичним особам на етапі будівництва буде заборонено.
Директор з маркетингу компанії «Альянс Новобуд» Ірина Міхальова зазначає, що найбільші труднощі можуть виникнути під час реалізації тих заходів, які потребують одночасної згоди багатьох учасників ринку та значного втручання регуляторів. Зокрема:
· Формування повноцінної бази даних цін на нерухомість з метаданими . Це вимагає обов'язкової участі забудовників, банків, ріелторів та нотаріусів – що є делікатним питанням в умовах непрозорих сегментів ринку.
· Контрольованість фінансування будівництва . Уніфікація правил використання коштів може обмежити гнучкість забудовників у фінансових моделях будівництва та вплинути на вартість. Це особливо критично у воєнний час.
· Створення механізму заміни забудовника . Формально механізм виглядає логічним, але його впровадження вимагає не лише нових законодавчих актів, а й практичного досвіду того, як передавати об'єкти, керувати проектами в кризових ситуаціях і водночас не завдавати шкоди покупцям.
Є кілька сфер, де ми вже сьогодні можемо розраховувати на прогрес , каже Ірина Міхальова . До них належать:
· Розробка законодавчих пропозицій для ефективного задоволення вимог кредиторів через іпотеку . Україна має достатню правову базу, а вдосконалення процедур продажу застави знизить банківські ризики та зробить іпотеку дешевшою, а також оптимізує використання бюджетних ресурсів.
· Забезпечення страхування воєнних ризиків . Це питання вже активно обговорюється на рівні уряду та міжнародних партнерів (зокрема MIGA та USAID), тому є шанси на поступове впровадження таких механізмів у рамках державно-приватного партнерства.
· Розвиток Української фінансової житлової компанії . Якщо вона стане оператором державної іпотеки та програм сек'юритизації іпотечних кредитів, це може запустити повноцінний ринок вторинного фінансування.
· Розробка законодавчих пропозицій щодо покритих облігацій відповідно до Директиви ЄС.
На що слід звернути особливу увагу? За словами Ірини Михальової , це:
· Питання відновлення довіри на первинному ринку нерухомості . Важливо передбачити в рамках реалізації Стратегії прозорі механізми захисту інвесторів у будівництві (навіть за договорами, що не пов'язані з іпотекою), а також показники надійності забудовників.
· Розділення підходів для різних сегментів житла . Наприклад, іпотека для первинного ринку вимагає іншого набору інструментів та регуляторної підтримки, ніж вторинне житло.
· Впровадження цифрових інструментів . Стратегію можна було б доповнити пунктом про цифровізацію всіх процесів, від обробки кредитів до контролю за будівництвом. Це зменшило б корупційні ризики та підвищило б довіру з боку міжнародних донорів.
Ризики та можливості, закладені в Стратегії, також детально розповіли Delo.ua у промислово -будівельній групі «Ковальська» . Зокрема, вони зазначили, що деякі напрямки Стратегії можуть бути технологічно та організаційно складними. Наприклад, одним із викликів може стати запровадження страхування від воєнних ризиків для іпотечних кредитів – це вимагає законодавчих ініціатив та практичної підтримки з боку держави. Складнощі в інституційному впровадженні можливі з точки зору модернізації оцінки нерухомості, захисту прав кредиторів та стягнення застави. Запуск програми страхування іпотеки для зниження ризиків для банків вимагає чіткої підтримки з боку регуляторів та скоординованих операцій на ринку.
Є напрямки, які можна впровадити швидше та які стануть рушійними силами розвитку. До них належать створення детальної бази даних цін на житло, індекси відкритого ринку, покращення кредитних історій, оцифрування процедур та спрощення доступу до іпотеки.
«Включення забудовників у форматі проектів держави-партнера, покращення контролю за фінансуванням будівництва та запуск механізму заміни забудовника у разі виникнення проблем – весь цей функціонал можна впроваджувати поступово та досить ефективно. Це підвищує довіру та підтримує інвестиційну та кредитну активність. Щодо готовності ринку забудовників, то інфраструктура готова» , – запевняють у компанії .
Водночас важливо не ігнорувати реальний стан ринку. Комерційне іпотечне кредитування наразі практично неконкурентоспроможне — приблизно 98% таких продуктів не мають привабливих умов для позичальника.
«На нашу думку, ефективна ставка, яка могла б стимулювати попит і водночас бути прийнятною для банків, не повинна перевищувати 12–13% річних у гривні. Тому державна підтримка та пошук довгострокових джерел фінансування матимуть вирішальний вплив на успіх масштабування програм іпотечного кредитування» , – переконана Ковальська .
За даними експерта з макроекономічного аналізу Інституту KSE Дмитро Круковця , найближчими до впровадження та потенційно ефективними є: розробка стратегії для “Укрфінжитла” з акцентом на зміну державної програми « Електронне житло» ; покращення контролю за фінансуванням будівництва ; формування бази даних цін на нерухомість , а також оновлення законодавства з оцінки .
За словами менеджера « Двокатського бюро» Романа Посікіри Роман Посікірі , для професійних учасників , добре зрозумілі напрямки вдосконалення іпотечного законодавства шляхом усунення перешкод для швидкого та справедливого задоволення вимог кредиторів під час звернення стягнення на заставлене майно. Це мораторії, неможливість виселення колишніх власників заставленого житла та впорядкування оцінки заставленого майна. Співрозмовник Delo.ua переконаний , що і всі передумови для швидкого вирішення цих проблем є.
Водночас, боржники мають свої інтереси та права , зокрема, на чіткий та зрозумілий механізм реалізації прав кредитора, на справедливе визначення розміру боргу та вартості майна при зверненні стягнення на заставлене майно, на прозоре ведення бюро кредитних історій, на безпроблемне скасування арештів, обтяжень, записів у реєстрі боржників тощо після врегулювання відносин з кредитором.
