-
Володимир Денисенко
редактор спеціальних проектів Delo.ua
Сергій Пилипенко, генеральний директор компанії «Ковальська».
Незважаючи на війну, Група «Ковальська» не лише продовжує будівництво та здачу в оренду нових житлових комплексів, а й запускає нові проекти, зберігаючи довіру інвесторів навіть на ранніх стадіях розвитку. У розгорнутому інтерв'ю з генеральним директором Сергієм Пилипенком ми говоримо про зміни попиту, адаптацію до мобілізації, ринкові ризики та чому зосередженість на якості є стратегічним активом для компанії.
Багато забудовників у 2022 році переїхали на захід України, відкриваючи для себе нові регіони – Закарпаття, Львів, Івано-Франківськ. Зараз ми бачимо, що вони повертаються, і в першу чергу до столиці. Чи повертає собі Київ лідерство в будівництві?
– Я не зовсім згоден з думкою, що у 2022 році забудовники масово мігрували з Києва до західної України. Так, дехто справді вважав інші ринки — Львів, Франківськ, Закарпаття — безпечнішими. Але ключову роль відіграв не бізнес, а люди: багато хто з з центральної та східної України, зокрема з Києва, перемістилися на захід. Це створило короткостроковий попит.
Будівництво нового об'єкта займає 3-5 років, тому насправді цим попитом скористалися радше місцеві забудовники, які або продали залишки, або трохи підняли ціни та «скористалися моментом». Але це була короткострокова історія.
Тож реальної міграції розробників не було?
– Так, можна сказати, що це був ситуативний перелив попиту. І основні обсяги будівництва залишилися в Києві. Після початкового шоку у 2022 році, коли Київська область була майже оточена, багато об’єктів були призупинені, але у 2023 році ринок почав поступово відновлюватися.
За нашими оцінками, на піку кризи продажі впали на 80% порівняно з довоєнним рівнем. Однак ситуація стабілізувалася у 2023 році, і особливо у 2024 році. Ми спостерігаємо зростання приблизно на 20–30% щороку.
Що спричиняє зростання попиту?
– Перш за все, через стабільність об’єктів: будівництво триває, об’єкти добудовуються — і це відновлює довіру. Якщо проєкт не заморожений і вже знаходиться на завершальній стадії будівництва, попит є.
Велику роль відіграє програма «еОселя». Після її вдосконалення та переорієнтації на первинне житло вона захоплює приблизно 30% ринку нового будівництва. Це офіційні дані, і ми бачимо це також у нашій країні. Те саме підтверджують інші забудовники та «Укрфінжитло».
Скільки об'єктів зараз будується в Києві?
– Якщо я не помиляюся, приблизно 170 житлових комплексів і приблизно 230 в області. Це в рази більше, ніж на заході країни, навіть якщо об’єднати всі області.
Ціни, попри всі виклики, залишаються стабільними. Більше того, спостерігається стійка позитивна тенденція зростання.
Київ – це зрілий ринок, де місто, забудовники та покупці адаптувалися до ризиків і впевнено рухаються вперед.
Сучасні особливості та проблеми ринку капіталу
З якими проблемами сьогодні стикається ринок столиці?
– Це не проблеми, а радше особливості. Перша – це трансформація ринку. Він став ринком для кінцевого споживача. Тобто, вже немає інвестора, який входить на ранній стадії, щоб вигідно перепродати. Сьогодні покупцем здебільшого є людина, яка хоче жити в цьому житлі або максимально зберегти свій капітал.
Отже, понад 90% – це ті, хто купує для себе?
– Саме так. І ще одне: люди здебільшого обирають готові або майже готові об’єкти. Вони не хочуть ризикувати. Вони хочуть побачити реальне будівництво, розуміти терміни завершення робіт і бути впевненими, що житло буде здано.
Багато людей з менш безпечних регіонів (Харків, Дніпро, частково південь) за останні 1,5-2 роки визначилися, де хочуть жити, і зробили свій вибір на користь Києва. Це також стимулює ринок.
Сьогодні покупець хоче заселитися якомога швидше або хоча б мати чітке уявлення про терміни завершення будівництва, а тому проекти на етапі фундаменту майже не користуються попитом. Тобто, коли забудовник сьогодні тільки виходить на ринок і починає нове будівництво, він повинен розуміти, що протягом наступних 2-3 років йому доведеться інвестувати в ділянку, проектування, дозвільну документацію, будівництво щонайменше половини об'єкта і при цьому практично не мати продажів.
Це значно зменшує кількість нових пропозицій через обмежені можливості забудовників, оскільки на ринку немає вільного капіталу. Особливо серед середніх або несистемних гравців, які колись з'являлися, як гриби після дощу, а зараз багато хто зник, заморозив об'єкти або номінально “будує”, не досягнувши жодного реального прогресу.
В результаті ринок звузився. Триває переформулювання, як з точки зору кількості гравців, так і кількості доступних проектів.
Хоча програма «еОселя» стимулює попит, вона стосується переважно побудованого або майже готового житла, і його ресурс досить обмежений. А нових проектів на ринку з'являється все менше й менше. На кожні 8 завершених об'єктів запускається лише 1–2.
Це означає, що через 2–3 роки ми можемо зіткнутися зі значним дефіцитом житла. Це може призвести до дисбалансу між попитом і пропозицією, а отже, до зростання цін.
Інвестування в нерухомість втратило свій сенс?
– Через повномасштабну війну він втратив позиції порівняно з іншими інвестиційними інструментами, але нерухомість має високий потенціал зростання у довгостроковій перспективі.
До війни ринок нерухомості був найпривабливішим для інвестицій: інвестуєш «під фундамент» – продаєш ближче до завершення і заробляєш гроші. Сьогодні ситуація інша. Це вже не рефлексивне «купи-продай». Процес вибору як забудовника, так і об'єкта нерухомості перетворився на складне рішення з оцінкою всіх можливих ризиків і сценаріїв для отримання бажаного результату.
Так, у воєнний час ризики дуже високі. Однак ми власним прикладом доводимо, що вони можуть бути мінімальними, і саме зараз є можливість вигідно інвестувати в нерухомість.
Зараз у Києві багато замороженої нерухомості від авторитетних компаній…
– Якщо ми говоримо про великі компанії, які мають прямий зв’язок з державою чи містом і які також зупинили проекти, то це показник. Це не просто затримка, це фактично замороження. Це підриває довіру до ринку в цілому. Люди просто не готові вкладати гроші на етапі фундаменту.
Але, як завжди, бувають винятки. Наприклад, «Ковальська», завдяки своїй репутації, завершеним проектам та стабільній якості, змогла підтримувати попит навіть на ранніх етапах будівництва. Одним із прикладів є проект «Русанівська гавань». Навіть коли зводився каркас, у нас вже була значна кількість угод, продажі йшли нарівні з об’єктами, які перебували на пізніших стадіях готовності.
Наразі в рамках цього проєкту ми будуємо два будинки, які здамо наступного року, і понад 60% квартир вже продано. Це гарний приклад винятку з правила, коли бренд, досвід і якість переважують загальні ринкові ризики.
Але загалом ринок перебудовується: люди купують менше, купують пізніше, хочуть знижку за ризик, і все це підштовхує думку про те, що забудовникам потрібне проектне фінансування. Банки повинні створювати інструменти, щоб системні забудовники могли залучати ресурси для будівництва, а іпотека могла реально розвиватися. Це могло б згладити дисбаланс між попитом і пропозицією.
«Тверда валюта столиці»: чому обирають «Ковальську»
Розкажіть про поточні проекти компанії «Ковальська». У чому ваша конкурентна перевага та що мається на увазі під гаслом «тверда валюта капіталу»?
– Перш за все, надійність. Ми на ринку девелопменту вже понад 20 років, і ніколи не було жодних незавершених проектів чи порушених зобов’язань. Люди нам довіряють.
Крім того, наша нерухомість – це інструмент для збереження капіталу. Люди звертаються до нас у кризові часи – коли ситуація нестабільна, ринок лихоманить, банківська система не вселяє довіри, гривневі активи стрімко знецінюються. Інвестори, які відклали покупку або хотіли вкласти кошти, щоб захистити свої заощадження, обирають «Ковальську», бо знають: якість буде стабільною, а ціна – розумною.
Ми не спекулятивний бренд. Ми прагнемо довгострокової довіри. І в цьому сенсі «тверда валюта столиці» – це не гасло, а суть підходу: ми пропонуємо житло, яке зберігає свою цінність та репутацію з часом.
Яка ваша конкурентна перевага, окрім репутації?
– Для нас якість об’єкта – це не просто архітектура чи дизайнерські рішення. Це весь виробничий ланцюжок, який ми контролюємо самостійно. Ми не просто забудовник. Ми виробник матеріалів: від щебеню, піску, бетону до оздоблювальних матеріалів як для фасадів, так і для внутрішніх приміщень.
Сьогодні більшість будинків, які ми будуємо, виготовлені з матеріалів, вироблених на підприємствах Ковальської. Така внутрішня інтеграція робить нас більш стійкими до будь-яких зовнішніх викликів — і це наша велика системна перевага.
В останні роки ми також переглянули наш підхід до дизайну, архітектури та деталей, що формують комфорт і клас житла. Сьогодні покупці звертаються до нас не лише за квадратними метрами, а й за рівнем життя.
Зараз ми пропонуємо унікальний продукт у своєму класі. Наприклад, працюючи в комфорт-сегменті, ми забезпечуємо рівень якості обробки, ліфтів, інженерії на рівні бізнес-класу. І коли люди заселяються в наші будинки, вони розуміють, за що заплатили.
Отже, ви чітко знаєте свою цільову аудиторію?
– Так. Ми розуміємо, для кого будуємо і чому саме цей формат. Це складніший шлях. Ми більше інвестуємо не лише в матеріали, а й в архітектурні рішення. Наприклад, ми не женемося за поверховістю. Не 12 квартир на поверсі, а максимум шість — щоб забезпечити комфорт. Ми не хочемо робити «хостели». Ми хочемо створювати громадські будівлі. Це простір для людей зі схожими цінностями, звичками, культурою, і ми враховуємо це навіть під час планування.
Війна, безпека та нові будівельні стандарти
А як повномасштабна війна вплинула на планування та архітектуру проектів?
– Проєкти, які ми зараз будуємо, були розроблені до або на самому початку війни, тому ми не могли внести жодних суттєвих змін до їхньої концепції. Але ми переобладнали підземні паркінги, щоб їх можна було використовувати як укриття.
Ми забезпечили базовий набір: Wi-Fi, питну воду, санвузли, зарядку, вентиляцію – все, що потрібно для тимчасового перебування людей. Крім того, всі будівлі обладнані генераторами як мінімум для роботи ліфтів та систем пожежної безпеки. Це наш новий стандарт.
Щодо нових проектів: зараз точаться численні дискусії щодо специфіки впровадження DBN щодо укриттів. Ніхто ще до кінця не розуміє, як їх проектувати, в якому обсязі, як їх обслуговувати та експлуатувати. Це предмет активної розробки.
А як щодо конструкцій? Чи можуть вони витримати удар?
– Ми будуємо за монолітно-каркасною технологією з високоміцного бетону власного виробництва. Це одна з найнадійніших систем у разі пошкодження. Так, вікна чи цегляна кладка можуть постраждати, але бетон тримається.
Чи є вже реальні випадки?
– На жаль, так. На одному з наших закладів У червні 2023 року прилетіла ракета, але каркас витримав її. Мешканців тимчасово відселили, провели реконструкцію. Сам будинок залишився придатним для проживання. І це ще раз довело: наші конструкції міцні та надійні навіть у найскладніших ситуаціях.
Давайте поговоримо про проблеми, зокрема, про кадрову. Багато чоловіків призовного віку працюють на великих підприємствах. Як ви вирішуєте це питання? Як ви загалом підтримуєте життєдіяльність об'єктів, щоб вони продовжували будуватися?
– Немає єдиного рецепту, це комплекс заходів. Перш за все, ми завжди були надійним роботодавцем, який, незважаючи на будь-які обставини, вчасно та в повному обсязі виплачує «білу» зарплату. зарплата. У нас офіційне працевлаштування, чіткий графік оплати. Це важливо для людей, які раніше стикалися з неофіційним працевлаштуванням, шахрайством та затримками.
Другий момент полягає в тому, що ми активно залучаємо молодь. Ми також спостерігаємо збільшення частки старших працівників, особливо серед водіїв – багатьом з них 60+ років (це особливо стосується міжнародних перевезень).
Ми також створюємо максимально комфортні умови праці: житло, побут, роздягальні, нормальні житлові приміщення, гідну культуру спілкування. Ми стали конкурентами на ринку саме завдяки нашому ставленню до працівників. Тепер вибір ґрунтується не лише на рівні зарплати, а й на тому, у кого найкращі умови.
Водночас, кількість жінок також значно зросла, навіть у виробництві. Але варто наголосити, що історично в «Ковальській» завжди працювало багато жінок. Половину керівних посад у компанії обіймають жінки, і для нас це не тенденція, а практика. Назва «Ковальська» говорить сама за себе: жінки тут не лише присутні, а й завжди були серед тих, хто рухає компанію вперед.
Які перспективи ринку нерухомості та банківського кредитування?
– Ми плануємо почати з готової нерухомості, очікуючи, що банки будуть активніше кредитувати цей сегмент. Ринок вже практично готовий до цього: створені базові умови, зокрема, запущено реєстр майбутньої нерухомості. Це підвищує безпеку та дозволяє банкам брати майно в заставу на етапі будівництва.
Однак певні питання все ще залишаються, особливо коли йдеться про об'єкти, будівництво яких зупинилося з різних причин, зокрема й від воєнних ризиків. Військові ризики наразі не застраховані, і це питання залишається відкритим.
Але головне питання — вартість кредитування. Наразі ефективна ставка становить 18% річних у гривні. У сьогоднішніх умовах економіка жодного проекту не здатна витримати таку високу вартість фінансових ресурсів. Можливо, з часом комерційні банки за участю держави зможуть запропонувати продукти, які нададуть реальну можливість отримати кредит.
Добре, що Київ, попри ризики, залишається найбільшим бізнес-центром України, приваблює людей. Тут є життя, і ми продовжуємо планувати та будувати.
Ринок вступає в нову фазу, коли людям потрібне комфортне та якісне житло для себе. Кінцевий споживач вже присутній на ринку, і конкуренція ведеться не за кількість квадратних метрів, а за якість та цікаві архітектурні концепції.
– Ми були одними з перших, хто запросив до співпраці іноземних архітекторів, що дозволяє нам підвищувати загальний рівень проектів, залучаючи нову експертизу. Ринок переходить від точкових об’єктів до складних забудов – великих житлових комплексів площею від 50 до 200 тисяч квадратних метрів з повноцінною інфраструктурою: дитячі садки, школи, спортивні споруди, вулична роздрібна торгівля тощо.
У наших планах на найближчі роки – завершення проектів на Русанівці та запуск масштабної комплексної забудови на правому березі Києва. Це ревіталізація промислової зони площею понад 30 гектарів. Ми проєктуємо середовище для молодої динамічної аудиторії, яка потребує європейського рівня архітектури та концепції життя: більше відкритих просторів, інклюзивність, комфортні умови для велосипедистів та пішоходів, культурні зони, а не просто красиві фасади.
Яка частка інклюзивності в нових проектах?
– У наших закладах інклюзія має два аспекти. По-перше, це обов’язкова підтримка маломобільних груп: зручні пандуси, тактильні елементи, сигнальні смуги тощо. Другий аспект – соціальна інклюзія: ми прагнемо уникнути створення «гетто» та сприяємо інтеграції мешканців житлових комплексів із сусідніми районами. Це складний діалог, адже часто люди хочуть одночасно відкритих просторів і безпеки. Ми працюємо над створенням гармонійних просторів, де є як закриті внутрішні двори, так і відкриті вулиці з кафе, ресторанами, місцями для спілкування.
Яким буде ринок після війни?
– З початку війни ми вже ввели в експлуатацію шість об’єктів, зробивши акцент на якості. Війна підвищила вимоги до учасників ринку – непрофесійних гравців усувають. Ті, хто заморозив об’єкти, зникли назавжди. А розробники систем здобули довіру як основу для майбутнього розвитку.
Ми вважаємо, що майбутнє забудови – це орієнтований на людей підхід, а не гонитва за швидким прибутком. Сьогодні люди цінують більше, ніж просто квадратні метри, а спосіб життя, який пропонує житловий комплекс. Попит на якісне житло зростає, і чим більше з'являється хороших проектів, тим вимогливішим буде покупець.
Загалом, ринок стане більш конкурентним та орієнтованим на якість. Ціни на житло поступово зростатимуть через дорогі будівельні матеріали та сучасні технології. Київ зосереджується на сегменті житла середнього та вищого класу з високими архітектурними стандартами.
