-
Тетяна Єрмоленко
Журналістка
Як осінні коливання долара та євро впливають на ціни на нерухомість в Україні? / Freepik
Осіння пора року зазвичай пов’язується з пожвавленням діяльності на українському ринку житлової нерухомості — покупці після літнього періоду спокою повертаються до угод, а забудовники запускають нові рекламні кампанії. Проте 2025 рік приніс свої зміни: курсові різниці знову стали основним фактором, що чинить вплив на ціни на нерухомість в Україні.
Підвищення курсу долара та євро спонукало як девелоперів, так і майбутніх покупців докорінно переглядати свої тактики та фінансові розрахунки. Редакція Delo.ua проаналізувала, яким чином зміна валютного курсу позначається на ринкових угодах та які тенденції очікують на галузь до кінця поточного року.
Валютна залежність: чому долар визначає вартість нерухомості
Український ринок житла традиційно проявляє високу вразливість до валютних змін, і осінь 2025 року не стала винятком. Аналітики головних консалтингових фірм підтверджують: між динамікою валютних курсів та вартістю житла існує майже прямий математичний взаємозв’язок.
Коли долар стає дорожчим відносно гривні, ціна на нерухомість у національній валюті автоматично рухається вгору. Це пояснюється простою економічною причиною: більшість забудовників орієнтується саме на валютні витрати під час планування своїх проєктів. Імпортні будівельні матеріали, устаткування європейських виробників, оплата послуг закордонних консультантів — все це вказано в доларах або євро.
Разом з тим, зростання курсу викликає зворотний ефект на боці попиту: чимала частина потенційних покупців відкладає рішення про придбання житла до моменту стабілізації валютного ринку, сподіваючись на більш вигідні умови в майбутньому.
Зростання курсу долара восени 2025 року вже призвело до відчутного збільшення вартості імпортних будівельних матеріалів та росту логістичних витрат. Це, своєю чергою, змушує девелоперів змінювати цінові переліки на первинному ринку нерухомості, перекладаючи частину додаткових витрат на кінцевого споживача.
Примітно, що вторинний сектор звично реагує на валютні зміни значно повільніше та менш активно, тому різниця в ціновій динаміці між новобудовами та готовим житлом тимчасово збільшується, створюючи для покупців унікальне вікно можливостей.
Сезонні тенденції та ринкова дійсність
Експертні оцінки стверджують, що осінній період традиційно відрізняється активізацією купівельної діяльності — після літніх відпусток та канікул покупці повертаються до важливих фінансових рішень. Однак цьогорічний рік показує нетипову динаміку: зростання валютного курсу відчутно вплинуло на ринкові очікування.
Число укладених угод помітно зменшилось у порівнянні з минулорічними показниками, в той же час середня ціна на нерухомість в Україні зросла на 3-5% у гривневому вираженні. Це створює парадоксальну ситуацію: ринок одночасно дорожчає та стає менш діяльним.
На первинному ринку девелопери активно шукають способи втримати потенційних покупців, пропонуючи привабливі акційні пропозиції та розстрочки в національній валюті. Фіксація ціни в гривні стає конкурентною перевагою, що дає змогу зменшити валютні ризики для покупців.
На вторинному ринку ситуація зовсім інша: власники квартир все частіше прив’язують вартість своїх об’єктів до долара, намагаючись захистити дійсну вартість активу від девальваційних процесів. Отже, нерухомість Україна поступово стає більш «валютно залежною», ніж будь-коли за останні роки.
Моделі поведінки покупців у нових умовах
Валютні коливання чітко розділили ринок покупців на дві основні категорії з різними стратегіями поведінки.
Покупці з гривневими заощадженнями проявляють підвищену активність, намагаючись придбати житло якомога швидше — побоюючись подальшого зростання курсу та, відповідно, подорожчання нерухомості. Для цієї категорії кожний місяць відтермінування рішення потенційно означає втрату купівельної здатності.
Натомість власники доларових накопичень отримують тимчасову стратегічну перевагу: їхні кошти «зростають в ціні» відносно гривневої вартості об’єктів, що теоретично дає їм змогу розглядати більш якісні варіанти житла або домовлятися про кращі умови.
В результаті формується сегментований ринок з двома паралельними реальностями: частина угод активізується через страх подальшого подорожчання, інша — свідомо відкладається на невизначений термін в очікуванні стабілізації або корекції курсу.
Для забудовників ця ситуація означає потребу впровадження більш гнучкої та диференційованої комерційної політики. Довгострокові розстрочки в національній валюті, фіксовані ціни з гарантією незмінності протягом визначеного часу, сезонні акційні пропозиції стають головними маркетинговими інструментами залучення нерішучих покупців.
Прогнози до кінця року: що очікує на ринок
Якщо існуюча тенденція зростання курсів основних валют збережеться, аналітики передбачають, що ціни на нерухомість в Україні можуть збільшитися ще на 5-7% до грудня поточного року. Це додаткове зростання вже закладається у фінансові моделі провідних девелоперів.
Найбільше подорожчання очікується в сегменті житла бізнес-класу та преміум-категорії, а також у проєктах на завершальному етапі будівництва з високим ступенем готовності. Ці об’єкти традиційно орієнтовані на платоспроможну аудиторію, яка менш чутлива до валютних коливань.
В свою чергу, економ-сегмент та житло комфорт-класу залишаться відносно стабільними завдяки зафіксованим державним програмам підтримки та особливим девелоперським ініціативам, розрахованим на масового покупця.
Галузеві аналітики передбачають, що до кінця осені 2025 року український ринок нерухомості знову адаптується до нового валютного курсу, як це вже неодноразово траплялося в попередні кризові періоди. Ціна на нерухомість в Україні залишатиметься під систематичним тиском валютних коливань, проте базовий попит на якісне житло в безпечних регіонах продовжить зростати, підтримуючи стабільність сектору.
Висновок: валюта як основний визначник ціни
Валютні коливання як завжди залишаються головним фактором динаміки українського житлового сектору, і поточний період це чітко підтверджує. Зростання курсу долара восени 2025 року призвело до того, що ціна на нерухомість відчутно зросла, а сам ринок став набагато більш вибірковим та сегментованим.
Для потенційних покупців головна порада полягає в необхідності діяти з урахуванням валютних ризиків, об’єктивно оцінюючи власні фінансові можливості та горизонт планування. Для девелоперів надзвичайно важливо забезпечити максимальну гнучкість комерційних умов та повну прозорість ціноутворення.
У довготривалій перспективі нерухомість в Україні безсумнівно залишиться привабливим активом для інвестування та збереження капіталу, проте поточне зростання долара робить її реально доступнішою лише для тієї категорії покупців, хто думає категоріями валюти та має відповідні накопичення. Для решти ринку основним стає питання часу входу та вибору оптимальної фінансової тактики.
