Український ринок інвестицій у нерухомість поступово еволюціонує від традиційної моделі прямого володіння об'єктом до схеми доступу до професійно керованого прибуткового активу. Цю тезу озвучив комерційний директор S1 REIT та амбасадор REIT-фондів в Україні Віктор Бойчук під час обговорення «Придбати квадратні метри чи частку фонду: яка нерухомість генерує реальний дохід» на онлайн-конференції InvestFest 2026.
0
► Стежте за фінансовими новинами у нашому Telegram-каналі
За його словами, в Україні досі домінує уявлення, що найкращою інвестицією в нерухомість є «однокімнатна квартира біля метро». Однак ринок вже рухається в бік іншої логіки: інвесторам більше не обов’язково купувати повний об'єкт, аби отримати доступ до прибуткової нерухомості.
«З нерухомістю, на мою думку, зараз відбувається схоже. У нас все ще зберігається класична парадигма, що найкраща інвестиція в нерухомість — це однокімнатна квартира біля метро», — підкреслив Бойчук.
З фізичного володіння — до сервісної моделі
Бойчук провів аналогію між зміною логіки інвестування в нерухомість та переходом від володіння супутниковою антеною до користування стрімінговими сервісами.
Він зазначив, що раніше для перегляду багатьох телеканалів люди купували супутникові антени, фактично володіючи фізичним обладнанням. Сьогодні ж вони підписуються на Netflix або інші сервіси, отримуючи доступ до контенту без необхідності володіти інфраструктурою.
Схожий процес, на думку Бойчука, спостерігається і з нерухомістю: інвестор поступово відмовляється від ідеї володіння власними квадратними метрами на користь потреби отримати доступ до якісного активу під професійним управлінням.
Не обов’язково купувати весь об'єкт
Бойчук зазначив, що Україна перебуває на етапі переходу до моделі, де інвестору не потрібно придбавати цілу квартиру чи комерційне приміщення.
«Зараз ми рухаємося до наступного етапу — коли вже не потрібно купувати цілий обʼєкт. Можна придбати частки цієї нерухомості, і всіма процесами, не лише здачею в оренду, а й поточними ремонтами, займатиметься професійна керуюча компанія», — заявив він.
За його словами, модель REIT-фондів у США функціонує з 1960 року, і на сьогодні 170 мільйонів американців прямо чи опосередковано володіють акціями таких фондів.
Фонди роблять нерухомість більш доступною
Однією з ключових переваг фондової моделі Бойчук назвав доступність. Він пояснив, що сама ідея REIT-фондів полягала в тому, щоб зробити інвестиції в нерухомість доступними для широкого кола людей.
«Основна ідея, ключова мета цієї моделі полягала в тому, щоб зробити нерухомість доступною для кожного американця. Насправді фондова модель, REIT-фонди, реалізують ключову, першу мету цієї моделі — це доступність для кожного українця», — уточнив Бойчук.
Він навів приклад, що інвестор, починаючи від 1000 гривень, може стати співвласником торговельного центру біля метро та почати інвестувати, не накопичуючи значний капітал для придбання цілого об’єкта.
Що отримує інвестор через фонд
Серед переваг фондової моделі Бойчук відзначив диверсифікацію, доступ до складних активів, професійне управління та мінімальну операційну залученість інвестора.
За його словами, незалежно від суми інвестицій, інвестор може розподілити кошти між різними інвестиційними проєктами, тим самим диверсифікуючи ризики.
«Доступ до складних активів, доступ до професійного управління, економія, відсутність повної залученості, нульові витрати часу. Час витрачається лише на те, щоб інвестувати, отримати дивіденди чи вийти з інвестиції», — зазначив Бойчук.
Він також наголосив, що діяльність фондів контролюється державою Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку, яка регулює їхню роботу — від реклами до фінансової звітності.
Як формується дохідність фонду
Бойчук пояснив, що інвестору важливо розуміти, з чого складається заявлена дохідність фонду нерухомості.
За його словами, якщо активом фонду є готова нерухомість, результат формується з орендного доходу та зростання вартості активу. Якщо ж об’єкт ще перебуває на стадії будівництва, до моменту початку здачі в оренду дохідність переважно формується за рахунок зростання вартості активу.
На прикладі фонду з готовою нерухомістю Бойчук навів, що запланована середньорічна дохідність становила 8,2%, де приблизно 75% мало забезпечуватися орендною платою, а близько 25% — зростанням вартості активу. Фактично, станом на липень, дохідність сягнула 16,4% завдяки зростанню вартості нерухомості в Києві у 2025 році.
Окремою перевагою фонду він назвав можливість гуртової купівлі нерухомості. Коли фонд закуповує не одну квартиру, а 10 і більше, він може отримати знижку, яка надалі сприяє капіталізації для інвестора.
Що рекомендує інвесторам
У заключній частині Бойчук зосередився на диверсифікації. Він зазначив, що в Україні через фонди вже можна інвестувати в житлову та комерційну нерухомість, землю та енергетику.
Він також додав, що в портфелі інвестора мають бути ОВДП як інструмент із гривневою дохідністю.
«Диверсифікація. На сьогоднішній день в Україні через фонди можна інвестувати як у житлову, комерційну нерухомість, так і в землю чи енергетику, розподіляючи інвестиції по різних активах», — сказав Бойчук.
На його думку, ОВДП також повинні бути частиною інвестиційного портфеля: «ОВДП демонструють чудову гривневу дохідність. Чому б ні? Можна вкладати короткостроково, можна більш довгостроково. Але ОВДП обов’язково мають бути в портфелі».
Виступ експерта (4:45:27 — Дискусія: Придбати квадратні метри чи частку фонду: яка нерухомість приносить реальний дохід)