-
Тетяна Єрмоленко
Кореспондент
Вартість житла в Німеччині – чи варто очікувати зниження цін?
Німеччина стала другою країною після Польщі за кількістю українських біженців. За перший рік війни кількість українців у країні зросла більш ніж у 7 разів – зі 155 тисяч до 1,1 мільйона осіб. Майже половина з них (44%) хотіла б залишитися там надовго або навіть назавжди.
Українці активно інтегруються в суспільство: вони вивчають мову, шукають роботу та відправляють своїх дітей до школи. Житло є важливим питанням для багатьох. Більшість мігрантів орендують квартири, але дедалі більше розглядають можливість придбання власного житла.
Популярним запитом серед українців є купівля квартири в Німеччині для себе або для дітей, які навчатимуться в Європі. Однак масової купівлі нерухомості немає. Основні причини – високі ціни, суворий фінансовий моніторинг та труднощі з виведенням коштів за кордон.
Від чого залежить вартість житла в Німеччині
Вартість житла в Німеччині визначається поєднанням економічних, соціальних та географічних факторів. Перш за все, важливу роль відіграє тип нерухомості: новобудови зазвичай дорожчі за вторинний ринок, а приватні будинки можуть коштувати значно дорожче за квартири.
Розташування також суттєво впливає на ціну – житло у великих містах, таких як Берлін, Мюнхен чи Гамбург, особливо в центральних районах, дорожче, ніж у передмістях чи малих містечках. Інфраструктура також важлива: близькість до громадського транспорту, магазинів, шкіл та медичних закладів підвищує вартість нерухомості.
Основні фактори, що впливають на ціни на нерухомість у Німеччині:
- Тип нерухомості – новобудова або вторинний ринок, квартира або будинок.
- Розташування – місто, район, близькість до центру та розвинена інфраструктура.
- Економічні умови – рівень інфляції, доступність іпотеки, попит та пропозиція.
- Фактори навколишнього середовища – енергоефективність будівлі, наявність парків або промислових зон поблизу.
- Правові аспекти – місцеві податки, будівельні норми.
- Соціальні фактори – репутація місцевості, демографічна ситуація.
Всі ці фактори разом формують кінцеву вартість нерухомості та визначають її привабливість для покупців.
Ціни та ринкові тенденції
Протягом останніх п'яти років (2020–2024) ціни на нерухомість у Німеччині демонстрували неоднозначну тенденцію. До 2022 року спостерігалося щорічне зростання на 7–10%.
Однак у 2023 році, через підвищення іпотечних ставок з 1,5% до 4,5%, ціни на вторинному ринку в деяких регіонах знизилися на 5–10%. Незважаючи на це, вартість новобудов продовжувала зростати, що було пов'язано зі збільшенням вартості будівельних матеріалів, а не зі збільшенням попиту.
Станом на 2025 рік середні ціни на житло в найбільших містах Німеччини були такими:
- Мюнхен : від 10 000 євро за квадратний метр.
- Берлін : від 7 000 до 8 000 євро за квадратний метр.
- Франкфурт : від 6000 до 7000 євро за квадратний метр.
У східних регіонах країни, зокрема в передмістях Лейпцига та Дрездена, можна знайти дешевшу нерухомість у Німеччині за цінами від 2500 євро за квадратний метр. Найдоступніші варіанти починаються від 150 000 євро за невелику квартиру.
Українці, які цікавляться нерухомістю в Німеччині, зазвичай обирають великі міста з розвиненими можливостями для роботи та навчання. Серед них:
- Гамбург : від 5500 євро за квадратний метр.
- Кельн : від 5000 євро за квадратний метр.
- Франкфурт : від 6000 євро за квадратний метр.
- Штутгарт : від 7000 євро за квадратний метр.
Ці дані відображають поточну ситуацію на німецькому ринку нерухомості станом на 2025 рік.
Процедура купівлі
Українці можуть купувати будь-яку нерухомість у Німеччині без обмежень, але це не дає права на ВНП. Купівля відбувається за такою схемою:
- Пошук об'єкта – через ріелторів або спеціалізовані портали (наприклад, Immobilien Scout 24).
- Юридична перевірка – аналіз земельного кадастру (Grundbuch) та інших документів.
- Оформлення угоди – у присутності нотаріуса та перекладача (за потреби).
- Оплата здійснюється безготівковим способом (готівкові операції неможливі).
- Реєстрація права власності – нотаріус подає запит до земельного суду.
Процедура купівлі квартири в Німеччині триває до 3 місяців. Покупець повинен надати документи, що підтверджують походження коштів. Оплата можлива лише через європейські банки (наразі неможлива з України).
Додаткові витрати
Окрім вартості житла, покупці сплачують додаткові податки та збори:
- податок на передачу майна — 3,5−6,5% (залежно від регіону),
- нотаріальні послуги та реєстрація — 1,5−2%,
- Комісія ріелтора становить 4−5%.
Щорічні витрати на нерухомість у Німеччині включають земельний податок (1,0–2,8% від оціночної вартості майна) та комунальні послуги (близько 200–250 євро на місяць).
Чи вигідно інвестувати?
Німецька нерухомість – стабільний, але не дуже прибутковий актив. Купівля для перепродажу не є привабливою через спекулятивний податок (до 45% прибутку від продажу протягом 10 років). Оренда приносить 3-5% річних, але вимагає сплати податків на прибуток (14-45%).
Незважаючи на високу стабільність ринку, українцям слід ретельно оцінити всі витрати та можливі ризики перед купівлею квартири в Німеччині.
Скільки коштує оренда квартири в Німеччині?
Багато українців можуть підтвердити, що оренда житла в Німеччині – це справжній конкурс, де перемагає найнадійніший кандидат. Щоб навіть потрапити на перегляд квартири, потрібно заповнити анкету, надати пакет документів та пройти співбесіду.
Орендодавці звертають увагу на фінансову стабільність орендаря, а також на його кредитну історію. Оптимально, якщо витрати на оренду не перевищують третини доходу. Наприклад, щоб орендувати квартиру за 500 євро на місяць, чистий дохід сім'ї повинен бути не менше 1500 євро.
Зазвичай для оренди потрібні такі документи:
- Паспорти всіх орендарів.
- Дозвіл на проживання в Німеччині (за потреби).
- Трудовий договір із зазначенням заробітної плати.
- Рекомендаційний лист від попереднього орендодавця.
- Кредитний рейтинг (Schufa) , який демонструє фінансову дисципліну.
Після співбесіди орендодавець обирає одного з фіналістів і підписує з ним договір оренди, який зазвичай має 10 або більше сторінок. В угоді чітко прописані умови проживання: стан житла, кількість мешканців і навіть правила для гостей.
Зазвичай термін оренди квартири в Німеччині не обмежений, але є винятки, коли договір укладається лише на один рік. Розірвання договору також регламентується – орендар повинен повідомити власника за 2-3 місяці до виїзду, а якщо хоче виїхати раніше, може знайти заміну.
Скільки потрібно заробляти, щоб купити квартиру в Німеччині?
Щоб купити квартиру в Німеччині, пересічному громадянину потрібно заощадити еквівалент 90 середніх зарплат, на що потрібно близько 7,5 років. Це середній показник по Європі: у Польщі потрібно 80 зарплат, у Данії – 40, а в Чехії – аж 120.
Висока вартість нерухомості зумовлена стабільним ринком, високим попитом та низькими процентними ставками за кредитами в попередні роки, що сприяло зростанню цін.
Щоб дозволити собі квартиру площею 90 квадратних метрів, сім'я з трьох осіб повинна заробляти щонайменше 5000 євро на місяць до сплати податків.
Ця сума потрібна для покриття вартості кредиту із середньою процентною ставкою 4,2%. У 80 найбільших містах Німеччини цей рівень доходу є мінімально необхідним для комфортного придбання власного житла без значного фінансового навантаження.
