«Мінфін» вже зазначав, як київський ринок оренди нерухомості відреагував на посилення ворожих обстрілів. Незважаючи на погіршення безпекової ситуації у столиці та регіоні, попит на житло в оренду не тільки не зменшився, а навпаки, збільшився через міграцію мешканців. Натомість, у сегменті купівлі-продажу житла ситуація складається зовсім інакше. «Мінфін» дослідив, що відбувається на столичному ринку нерухомості та чи очікується обвал цін на квартири.
9
Керівник агентства «КиївДімСервіс» зазначає, що наразі багато угод відкладаються.
«Люди не розуміють, як діяти далі, чи варто купувати квартиру зараз, чи краще зачекати», — коментує експерт.
Київська рієлторка Ірина Луханіна додає, що, наприклад, кияни, чиє житло зазнало руйнувань внаслідок атак, не поспішають купувати нову нерухомість, а «переїжджають в оренду».
Експерти також зауважують, що частина угод відтерміновується не лише через посилення обстрілів, а й через збої у фінансуванні державних програм «єОселя» та «єВідновлення». Враховуючи, що на ці програми припадало щонайменше третина всіх продажів нерухомості у Києві, цей фактор рієлтори також вважають одним з ключових.
Проте, на вартості житлової нерухомості «пауза» у продажах поки що не позначилася.
«Київські продавці не знижують ціни. Помітний торг спостерігається хіба що стосовно старих будинків 60-70-х років минулого століття, немодернізованих, з поганою інфраструктурою, а також відсутністю поруч укриттів», — повідомив «Мінфіну» голова оціночної компанії «Дельта-Консалтинг» Роман Рябов.
Однак, ситуація з цінами може змінитися, якщо «застій» на ринку купівлі-продажу житла затягнеться, — вважають експерти.
Відмовляються від угод та шукають «безпечні» квартири
Останнім часом ворожі атаки на Київ помітно активізувалися, і, що найбільше непокоїть містян, — це удари по житловому фонду, що призводять до значних руйнувань.
Зокрема, постраждали багатоповерхівки на Лук’янівці, у Дарниці, Солом’янському, Голосіївському районах, а також приватний сектор у передмісті. У Вишневому після масованого обстрілу практично згоріло кілька вулиць.
Усе це викликає, м’яко кажучи, не найкращі настрої у потенційних покупців житла.
Андрій Романов зазначає, що багато вже попередньо узгоджених угод зриваються. «Покупці посилаються на форс-мажорні обставини та відкладають угоди, які вже були засвідчені завдатком. Щодо нових звернень та оглядів, то їх зараз вкрай мало», — повідомив Романов.
Ірина Луханіна каже, що «охолодження» на ринку нерухомості спостерігається практично після кожної масованої атаки.
«Щоразу ми бачимо однакову картину: на кілька днів життя наче трохи завмирає — стає менше дзвінків, переглядів та нових запитів. Люди роблять невелику паузу. Зазвичай через деякий час активність поступово відновлюється, і ринок знову починає функціонувати у звичному ритмі. Але цього разу ситуація інша. Навіть ті, хто не відмовився від наміру купувати житло, змінюють свої пріоритети.
Якщо раніше основними темами обговорення з рієлторами були ціна, планування, район чи стан ремонту в квартирі, то тепер додалося ще одне питання — безпека. Люди все частіше запитують про наявність укриттів, автономність будинку, роботу ліфтів. Частина клієнтів починає переглядати локації майбутнього житла. У районах, де нещодавно були прильоти, обирати квартири хочуть не всі, просять показати інші варіанти», — розповіла Луханіна «Мінфіну».
«Усі вже зрозуміли — ракети долітають. Тому попит з боку покупців, як і орендарів, змістився на житло поруч із укриттями, підземними паркінгами чи станціями метро, подалі від промислових зон та складів. Крім того, всі пам’ятають минулу складну зиму, тому енергонезалежність та сучасна модифікація будинків при виборі житла також відіграють значну роль», — додав Рябов.
Експерти ринку нерухомості зазначають, що потенційні покупці почали надавати перевагу монолітно-каркасним будинкам, які, як вважається, є міцнішими і менше руйнуються внаслідок «прильотів».
Рієлтори відзначають, що навіть ті покупці, які вже обрали житло, після посилення атак нерідко відмовляються від цих варіантів і починають шукати інші — на їхню думку, безпечніші.
«Частина клієнтів ухвалює рішення виїхати зі столиці до найближчих передмість — Софіївської та Петропавлівської Борщагівки, Ірпеня, Бучі. Атаки на них також відбуваються, проте переважно це атаки дронами, тоді як на Київ летять ракети», — каже Романов.
Взяли паузу до осені
Однак, за словами Романова, «пауза» на ринку нерухомості пов’язана не тільки з посиленням обстрілів.
«Останнім часом спостерігаються перебої з фінансуванням державних програм «єОселя» та «єВідновлення». Багато покупців вже пройшли всі організаційні процедури, оформили документи та вибрали житло. Але фінансування відсутнє, тому угоди призупиняються. Людям повідомляють, що фінансування у повному обсязі відновиться ближче до осені, тому угоди масово переносять на вересень», — розповів Романов.
У Мінрегіоні пояснили — щодо житлових сертифікатів, то жодних додаткових процедур людям проходити не потрібно. Але доведеться трохи зачекати — нові транші для фінансування «єВідновлення» очікуються приблизно з серпня по листопад поточного року.
«Укрфінжитло», через яке здійснюється фінансування за програмою «єОселя», наприкінці минулого року було докапіталізовано на 30 млрд доларів за рахунок ОВДП. Тобто, проблем з коштами, за логікою, бути не повинно.
Але в компанії відбуваються організаційні зміни, що, на думку експертів, призводить до затримок із виплатами.
Варто зазначити, що житлові державні програми традиційно забезпечують більшу частину продажів житла — не менше 30%, а в деяких сегментах і більше.
Тому, коли фінансування відновиться у повному обсязі, рієлтори розраховують принаймні на невелике пожвавлення продажів, навіть якщо ситуація з обстрілами залишатиметься напруженою.
Що буде з цінами
Проте, затишшя на ринку купівлі-продажу житла поки що не позначилося на цінниках.
«Немає жодного обвалу цін, навіть на торг не погоджуються далеко не всі продавці. Однією з головних причин є відносно невелика пропозиція на ринку. На продаж виставлено не так багато квартир. Частина власників виїхали за кордон, багато хто служить у війську, дехто просто закрив квартири і чекає невизначеності щодо цін. Адже, у разі припинення військових дій, очікується різке зростання вартості нерухомості — щонайменше на 20-30% вже у перші місяці після встановлення миру. Тому продавати житло за безцінь зараз люди не бажають», — пояснив Романов.
Рябов додав, що торг ведеться хіба що щодо застарілого житла — у будинках 60-70-х років минулого століття (хрущовки, панельні будинки), немодернізованих, з поганою інфраструктурою та розташованих далеко від укриттів. «На жаль, багато будинків так і не скористалися міськими програмами та не модернізували комунікації та енергетичну інфраструктуру», — констатує експерт.
Він також зазначає, що якісна житлова нерухомість зростає у ціні на 8-12% на рік, попри війну. Але це не стосується житла економ-класу, без укриттів, з будинковими системами комунікацій, що потребують ремонту. На нього ціни практично не змінюються, плюс — потенційні покупці можуть розраховувати на знижки від продавців до 10% і більше.
Отже, у сегменті купівлі-продажу житла, як і в оренді, спостерігається цінове розшарування — якісна нерухомість дорожчає, а застаріла — або не зростає в ціні, або дешевшає. Це дозволяє покупцям розраховувати на суттєвий дисконт на квартири економ-класу у старих будинках. Але тим, хто прагне придбати якісне житло в сучасних автономних багатоповерхівках у відносно безпечних районах, варто бути готовими платити більше. Хоча, якщо пауза на ринку нерухомості затягнеться, не виключені ситуативні знижки від власників таких квартир, які виставляють їх на терміновий продаж.