На ринку оренди Києва та передмістя спостерігається кілька цікавих тенденцій. «Мінфін» раніше повідомляв, що після зміни ворогом тактики обстрілів столичного регіону, потенційні орендарі житла отримали нові пріоритети — подалі від «небезпечних» зон та місць розташування промислових об’єктів, складів і АЗС.
0
«Відбулася справжня міграція мешканців. Люди масово переїжджають до передмість, де, на їхню думку, спокійніше. Додатково — спрацьовують «страшилки» про важку майбутню зиму, а в передмісті є багато варіантів житла з газовими плитами та автономним опаленням.
Як наслідок, якщо раніше 70% орендарів шукали оселі в столиці, а лише 30% — у передмісті, то тепер співвідношення становить 50% на 50%. Щодо Києва, то тут потенційні орендарі відмовляються від «небезпечних» районів, куди часто відбуваються прильоти (Лук’янівка, Святошин, Жуляни, Солом’янка тощо), навіть якщо власники пропонують знижки», — повідомив «Мінфіну» керівник агентства нерухомості «КиївДімСервіс» Андрій Романов.
Нові пріоритети орендарів вже активно впливають на ціноутворення. За словами київської рієлторки Ірини Луханіної, за минулий місяць однокімнатні квартири в «благополучних» районах подорожчали на 6%. У передмісті, за словами Романова, квартири в новобудовах з ремонтом зросли в ціні в середньому на 15%. «Багато варіантів житла в передмісті вже практично зрівнялися за вартістю з київськими», — зазначив експерт.
Рієлтори переконані, що з осені зростання цін у певних сегментах житла відновиться — очікується ще плюс 10-15%. Водночас квартири в «небезпечних» районах і без «автономії» продовжуватимуть дешевшати.
«Мінфін» з’ясовував, що наразі відбувається на ринку оренди житла в Києві та передмісті, та які ціни очікувати з вересня.
Масова міграція та «чорний список» орендарів
Цього літа попит на орендоване житло у столичному регіоні зазнав кардинальних змін.
По-перше, рієлтори наголошують на зростанні кількості запитів на оренду. «Ринок, незважаючи на те, що літо традиційно вважається низьким сезоном, є дуже активним. Багато запитів на підбір квартир та будинків, переглядів та угод. Цьому сприяють декілька чинників. По-перше, люди не розуміють, чи варто зараз купувати житло, тому «перечікують» у орендованих квартирах. По-друге, посилилася міграція мешканців — вони шукають «безпечніші» квартири, а також максимально «автономні» варіанти напередодні складної зими, якою лякають експерти», — зазначив Романов.
По-друге, змінюються переваги орендарів.
У Києві розширилися вимоги щодо безпеки районів та самого житла. Якщо раніше люди не хотіли оселятися на Лук’янівці та в Жулянах (при цьому багато хто зрештою розглядав там варіанти, якщо власники пропонували знижки), то тепер список «небезпечних» районів поповнили Дарниця, Святошин, частково Дніпровський, Деснянський, Шевченківський та Солом’янський райони.
Крім того, після змін тактики ворожих атак люди почали відмовлятися від житла, розташованого в безпосередній близькості від складів, промислових об’єктів, АЗС, офісних центрів, пунктів поштової доставки тощо.
«Особливий акцент — на автономності житла. Люди ставлять питання, що відбувається в будинку під час відключення електрики: чи працюють ліфти, чи є генератори, автономні котельні, газ. Величезною перевагою стала наявність підземного паркінгу, який можна використовувати як укриття, і при повітряній тривозі швидко спуститися у відносно безпечне місце, не виходячи із будівлі», — розповіла «Мінфіну» Ірина Луханіна.
Вона каже, що намітився розрив у попиті на, начебто, ідентичні квартири. «Дві квартири однакової площі навіть у сусідніх будинках можуть мати різний попит, і, відповідно, по-різному коштувати. В одному будинку є підземний паркінг, автономне енергопостачання, вирішено питання з роботою ліфтів та водою у періоди відключень світла, і там стоїть черга з орендарів.
На відміну від сусіднього, де цього немає. А, скажімо, квартира з чудовим ремонтом і дорогою технікою, але на високому поверсі в будинку без автономного енергопостачання вже втрачає ринкову вартість, бо незрозуміло, що робити в цих «хоромах» без світла та води. Тобто люди почали вибирати не лише житло, а й будинок, оточення», — пояснила Луханіна.
Рієлтори очікують, що вже цього місяця попит на орендоване житло ще більше зросте, оскільки з другої половини серпня починають активно шукати квартири студенти, а цього року до ВНЗ вступила рекордна кількість абітурієнтів. Тому, як каже Романов, посилюватиметься дефіцит невеликих та недорогих квартир, яких уже зараз не вистачає.
Постояльці їдуть із Києва
Спроби орендарів знайти максимально безпечне та автономне житло посилили процес міграції до передмістя. За словами Романова, якщо раніше 70% запитів припадало на столичне житло, і лише 30% — на область, то тепер співвідношення — 50% на 50%.
«Люди їдуть із Києва на тлі посилення балістичних атак. Ворог почав випускати по столичному регіону більше ракет і менше дронів, причому більша частина балістики летить саме на Київ. Багато хто зазначає, що у передмісті стало трохи тихіше, і це визначає вибір орендарів. Ірпінь, Буча, Гатне, Гостомель, Бориспіль — ці населені пункти сьогодні на піку запитів. Навіть у Вишневе, де ще нещодавно були руйнівні прильоти, люди почали повертатися, щоправда, до мікрорайонів виключно житлової забудови, без промислових об’єктів», — зазначає Романов.
За його словами, попит на житло в передмісті загалом повторює ту саму тенденцію, що й у Києві — будинки мають бути якнайдалі від промзон, складів, заправок та інших «небезпечних» об’єктів.
Ще одна причина переїзду людей до передмістя — велика кількість там хороших пропозицій щодо житла.
«У містах-сателітах останнім часом здали в експлуатацію багато якісних новобудов, таунхаусів та котеджів. Йдеться про справжні міні-містечка з власною інфраструктурою, ландшафтним дизайном, закритими дворами тощо. Зазвичай, саме на такі об’єкти в передмісті зараз і йдуть запити. Старої вторинки підвищення попиту практично не торкнулося», — каже Романов.
Спрацювали і «страшилки» про складну майбутню зиму. Багато орендарів вже готуються до проблем зі світлом та комунікаціями, та шукають максимально адаптованого до майбутніх складнощів житло. У передмісті ж більше варіантів будинків і квартир із газовими плитами, генераторами, автономними котельнями, котлами тощо.
«Люди вже не вибирають передмістя за принципом „тут дешевше“. Вони починають рахувати, що отримають за свої гроші: велику площу, власне подвір’я, паркування для авто, тишу тощо. Особливо це стосується тих, хто працює на віддаленому режимі та не прив’язаний до столиці. Але й будинку з гарним газоном сьогодні вже недостатньо, людина оцінює, а скільки коштує його опалити, чи є резервне живлення, які дороги і скільки часу реально займає дорога до столиці, чи є поруч школи, магазини тощо. Тому відстань від Києва на мапі вже не відіграє такої великої ролі, як раніше, — люди оцінюють суто прикладні величини — час, дороги, побут. У результаті попит на будинки за 20 кілометрів від Києва може суттєво відрізнятися, як і їхня вартість», — каже Луханіна.
Передмістя за столичними цінами
Такі зміни у попиті та перевагах орендарів вже змінюють ціни на житло у Києві та передмісті.
Щодо Києва, то, за словами Луханіної, за останній місяць на 6% подорожчали однокімнатні квартири (медіанна вартість — 19 тисяч гривень на місяць). Романов зазначає, що практично всі господарі роблять спроби підвищити цінники на 5-7%, посилаючись на загальну інфляцію в країні. Інша річ, що далеко не всім вдається це зробити, і багатьом потім доводиться знижувати цінники у процесі торгу.
«Якщо орендар розуміє, що об’єкт переоцінений, він вимагає знижку, або просто йде», — додала Луханіна.
Рієлтори кажуть, що найбільший попит у Києві — на невеликі та порівняно недорогі квартири (до 15 тисяч гривень) у «хороших» районах.
Такого житла вже не вистачає. За даними ЛУН, у загальній базі квартир, що здаються, варіантів за ціною від 8 до 15 тисяч гривень на місяць всього близько 250 (при тому, що всього в базі понад 1 500 об’єктів). Наприклад, на Троєщині за 12 500 здається двокімнатна квартира площею 75 квадратів у будинку 2013 року забудови. За 15 тисяч гривень можна винайняти однокімнатну квартиру на Берестейському проспекті (неподалік медуніверситету, у старій панельці та з досить умовним ремонтом). За такі ж гроші виставлено однокімнатну квартиру на вулиці Мишуги (Позняки) із сучасним ремонтом, автономним опаленням та насосами на воду.
За 10 тисяч гривень здається однокімнатна квартира на Борщагівці площею 21 квадратний метр та зі старим ремонтом.
Що відбувається з цінами на житло в районах, які вважають орендарі «небезпечними»? Романов каже, що попит на квартири там різко обвалився. Наприклад, на Лук’янівці чи в районі заводу Антонова люди не хочуть селитися навіть безкоштовно.
При цьому господарі намагаються заманити мешканців великими знижками. «Скажімо, на тій же Лук’янівці власники готові поступатися 30% від вартості та більше. Квартиру в новобудові, яка раніше коштувала 20-25 тисяч, віддають за 15 тисяч. Житло, яке раніше здавалося за 15 тисяч, можна орендувати за 10 тисяч і т. д. Але охочих заощадити і оселитися на „пороховій бочці“ небагато», — каже Романов. Він прогнозує, що ціни в районах «підвищеної небезпеки» й надалі падатимуть. А деякі власники просто закривають житло, вважаючи, що здавати його так дешево немає сенсу — заробіток не окупить вкладень у ремонт після мешканців.
У передмісті динаміка цін на орендовані квартири зараз набагато випереджає київську. За словами Романова, за місяць ціни підскочили на 15%, але, щоправда, це стосується лише житла у відносно нових автономних будинках і подалі від промзон і складів.
«Багато квартир у передмісті вже здаються за ціною київських. Скажімо, в Ірпені у новому ЖК за однушку просять 16-17 тисяч гривень на місяць. За такі гроші реально зняти таку ж квартиру, наприклад, у Дніпровському чи навіть Шевченківському районі столиці, може хіба ремонт буде простішим. Будинки та таунхауси під Києвом коштують щонайменше тисячу доларів на місяць, і за ними буквально стоїть черга. Це означає, що ціни найближчим часом ще підростуть», — зазначив Романов.
Рієлтори прогнозують, що вже з вересня орендоване житло і в Києві, і в передмісті знову почне дорожчати. «Буде ще плюс 10-15%. Зрозуміло, що ціни зростуть здебільшого на квартири та будинки, які користуються підвищеним попитом. Цінову динаміку прискорить студентський сезон — студенти почнуть шукати житло вже з другої половини серпня. Плюс — почнеться новий бізнес-сезон, а також прискорять переїзд ті, хто планує оселитися в нове житло напередодні «складної зими», — підсумував експерт.