В Україні може з’явитися 10-річна гарантія на новобудови. Відповідні зміни до законодавства розробляє Міністерство розвитку громад та територій, а Кабінет Міністрів вже підтримав цю ініціативу. Це означатиме, що власники квартир у новобудовах зможуть вимагати від забудовника виправлення суттєвих недоліків, що впливають на експлуатаційну придатність житла, протягом 10 років з моменту введення будинку в експлуатацію.
Йдеться про проблеми з конструкціями, дахом, фундаментом та іншими критично важливими елементами будинку. Для пред’явлення претензій власнику потрібно буде провести обстеження будівлі сертифікованим фахівцем і надати результати забудовнику. Забудовник матиме 30 днів, щоб запропонувати шляхи та терміни усунення недоліків. У разі самостійного усунення недоліків, власник зможе вимагати від забудовника компенсацію витрат.
Експерти зазначають, що такі гарантії можуть вплинути на вартість нерухомості, а також можуть виникнути певні нюанси в процесі їх реалізації.
Гарантії на дах, стіни та труби
10 вересня Кабмін підтримав ініціативу Міністерства розвитку громад та територій щодо запровадження щонайменше 10-річної гарантії на якість нових об’єктів нерухомості. Ця гарантія діятиме з моменту введення будинку в експлуатацію.
Нові правила запрацюють після внесення змін до Цивільного кодексу, а також законів “Про регулювання містобудівної діяльності” та “Про захист прав споживачів”. Уряд має подати відповідний законопроєкт до Верховної Ради. Наразі проєкт документа перебуває на стадії розробки у профільному міністерстві.
Заступниця міністра у справах громад, територій та ВПО Наталія Козловська пояснила, що метою нововведення є захист прав покупців нерухомості не лише в момент придбання, а й протягом тривалого періоду експлуатації.
Протягом гарантійного терміну за якість новобудов відповідатиме замовник будівництва або його правонаступник. Нові правила стосуватимуться завершених об’єктів, прийнятих в експлуатацію. Винятки становлять об’єкти, збудовані за будівельним паспортом, та окремі об’єкти незначного класу наслідків (СС1), роботи на яких виконувалися господарським способом. Тобто, більшість серійних новобудов підпадатимуть під дію нових гарантій, за винятком тих, що споруджуються невеликими приватними забудовниками як індивідуальне житло.
Алгоритм “гарантійного обслуговування” будинків, згідно з роз’ясненнями міністерства, передбачатиме такі кроки:
- Власник нерухомості повідомляє замовника будівництва про виявлені недоліки.
- Приймаються претензії щодо якості, що впливають на експлуатаційну придатність (проблеми з конструкціями, дахом, фундаментом тощо).
- Виявлені недоліки мають бути підтверджені експертизою та звітом сертифікованого спеціаліста. Хто оплачуватиме експертизу на початковому етапі, поки не визначено, але є ймовірність, що ці витрати згодом можна буде включити до компенсації від забудовника.
- Замовник будівництва протягом 30 днів має запропонувати способи та терміни усунення недоліків або надати обґрунтовану відмову.
- Власник нерухомості узгоджує запропонований спосіб або відмовляється від нього протягом 7 днів.
- Після погоджень замовник будівництва усуває недоліки в обумовлений термін.
- Власник може усунути недоліки самостійно або із залученням інших фахівців, у такому разі замовник будівництва зобов’язаний повністю компенсувати витрати на ремонт.
“Покупцям подібні гарантії справді потрібні. Йдеться не про дрібні дефекти, а про проблеми з фасадом, покрівлею, фундаментом, гідроізоляцією, інженерними системами, які неможливо виявити одразу і усунення яких коштує чималих грошей”, – зазначає рієлтор Ірина Луханіна.
Голова агентства “КиївДімСервіс” Андрій Романов навів приклади: “В одному з нових ЖК у власників двоярусної квартири підтікає дах, через що вже зіпсовано дорогий ремонт. В іншій новобудові проблеми з підземним паркінгом – після дощів там сиріють стіни. Це, найімовірніше, проблеми із гідроізоляцією. Усунення таких дефектів вимагає значних коштів, тому запровадження гарантій суттєво полегшить життя власникам квартир”.
Нюанси «сервісного обслуговування»
Експерти вважають, що ефективність нових гарантій залежатиме від того, як саме законодавці пропишуть деталі “гарантійного обслуговування” багатоповерхівок.
Ірина Луханіна наголошує на важливості того, щоб гарантією міг скористатися не лише перший покупець, а й наступні власники квартири, придбаної на вторинному ринку.
Також залишається відкритим питання, хто виконуватиме гарантійні зобов’язання, якщо компанія-забудовник до того часу вже припинить своє існування або не матиме активів.
“Якщо стягувати кошти немає з кого, право власника вимагати ремонту або повернення грошей буде малоефективним. Тому разом із десятирічною гарантією має з’явитися зрозумілий механізм, що забезпечить її фінансово: страхування відповідальності, гарантійний фонд, резерв або інший інструмент, який не залежить від існування конкретної юридичної особи через десять років”, – зазначає Луханіна.
Андрій Романов додає: “Якби зараз могли вимагати гарантії мешканці будинків ‘Аркади’ чи ‘Укрбуду’, якби самих компаній вже давно немає на ринку? Якщо законодавчо не пропишуть механізм ‘гарантій на гарантії’, практичного механізму не буде”.
Забудовники, в свою чергу, зацікавлені у чіткому розмежуванні будівельних недоліків, природного зношення, неналежної експлуатації будинку, втручання власників у конструкції та пошкоджень внаслідок військових дій. Про це повідомила керівниця департаменту маркетингу компанії “Альянс Новобуд” Ірина Міхальова. Також важливо визначити прозорий порядок проведення експертизи та оскарження її результатів, щоб уникнути тривалих суперечок.
Що буде з цінами на «гарантійні квартири»
Запровадження гарантій на новобудови може вплинути на ціни на житло як на первинному, так і на вторинному ринку.
“Найімовірніше, за нововведення доведеться доплачувати самим покупцям. Будь-які додаткові зобов’язання забудовника коштують грошей”, – вважає Ірина Луханіна. Водночас вона не очікує значного зростання цін, оскільки ринкова вартість залежить від багатьох факторів, насамперед від платоспроможного попиту та конкуренції.
Ірина Міхальова погоджується, що різкого подорожчання житла не буде. За її словами, витрати забудовників на формування резервів, додатковий контроль якості, страхування відповідальності та документальний супровід не повинні стати визначальними у ціноутворенні.
На вторинному ринку квартири в будинках, на які ще діє гарантія від забудовника, найімовірніше, коштуватимуть дорожче. Ріелтори прогнозують різницю в ціні на рівні 7-10%, що може становити кілька тисяч доларів.