Підписання договору стоїть у кінці ланцюжка. Усе, що може піти не так, встигає статися раніше: оголошення з чужими фотографіями, перегляд, на який приїхав не власник, завдаток, переказаний ще до того, як ви побачили хоч один документ.
Нижче шість кроків від оголошення до ключів і перевірка для кожного.
Що має бути в оголошенні, перш ніж ви поїдете на перегляд
Скопійоване оголошення видає себе деталями. У тексті двокімнатна квартира, а на знімках одна й та сама кімната з чотирьох ракурсів і жодного коридору.
Перевірка триває хвилину: прогнати фото через пошук за зображенням і запитати те, чого на знімках немає. Куди виходять вікна, чи працює ліфт, де стоїть лічильник води. Той, хто бачив квартиру, відповість одразу.
Інший шлях: скоротити список ще до дзвінків. На HataHub можна зняти квартиру в Києві без посередників, увімкнувши фільтр «Лише перевірені оголошення». Тоді лишаються тільки оголошення з позначкою «Перевірено»: автор пройшов ідентифікацію в Дії, а право власності на об’єкт перевірено в Державному реєстрі речових прав (ДРРП).
Перегляд: що дивитися в квартирі, під’їзді та будинку
Приходьте завидна і вмикайте все: гарячу й холодну воду, злив, конфорки, бойлер. Свіжа фарба на стелі у ванній часто лишається після протікання зверху, тож запитайте, що там ремонтували і коли. Показники лічильників сфотографуйте одразу.
Під’їзд і будинок розкажуть не менше. Подивіться, чи зачиняються вхідні двері, чи горить світло на сходах, чи сухо в підвалі під стояками, де укриття і чи є до нього доступ. Запитайте й про те, хто обслуговує будинок: ОСББ чи управитель.
Далі питання, яке згодом стає дорогим: хто платить, коли зламається бойлер. Стаття 819 Цивільного кодексу ділить ремонт надвоє: поточний лежить на наймачеві, капітальний на наймодавцеві, і обидва правила діють, якщо договір не встановив іншого. Куди віднести конкретну поломку, кодекс не визначає, тож перелік варто узгодити в договорі.
Людина з ключами: як зрозуміти, з ким ви говорите
За статтею 810 Цивільного кодексу наймодавцем житла є його власник. Тому перше питання просте: ви власник чи представник? Родич може показати квартиру, але підписувати договір і брати гроші він має право лише за довіреністю, а в договорі однаково стоятиме ім’я власника.
Трапляється й піднайм: квартиру здає не власник, а наймач, який отримав на це його згоду (стаття 823). Тоді просіть і договір наймача з власником, і саму згоду.
Попросіть документ, що посвідчує особу, і зіставте прізвище з документами на квартиру. Якщо документів немає, а завдаток просять сьогодні, це вже відповідь.
Чотири документи, які варто попросити до завдатку
- Правовстановлюючий документ: витяг, свідоцтво або договір, за яким квартира дісталася цій людині.
- Паспорт або е-паспорт у Дії та реєстраційний номер облікової картки платника податків.
- Інформаційна довідка з ДРРП щодо самого об’єкта.
- Згода співвласників, якщо власників кілька.
Третій документ можна замовити самостійно, і не лише про власне майно. На порталі Дія є послуга «Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно»: потрібен кваліфікований електронний підпис, шукати можна за особою або за об’єктом, результат приходить у PDF. Станом на 20 вересня 2026 року портал вказує 40 грн і додає, що сума може змінюватися залежно від обсягу інформації.
Останній пункт легко пропустити. Спільним майном подружжя розпоряджаються за взаємною згодою (стаття 65 Сімейного кодексу), а право спільної часткової власності здійснюють за згодою всіх співвласників (стаття 358 Цивільного кодексу). Найпростіше зняти це питання підписом другого власника на договорі. Документ за документом це розібрано окремо: як перевірити власника квартири.
Які платежі просять на старті і як назвати їх у договорі
На старті звучать три суми: плата за перший місяць, депозит і завдаток. Як їх назвали в переписці, значення не має. За частиною другою статті 570 Цивільного кодексу гроші, про які ніде не записано, що це завдаток, вважають авансом.
Депозит у договорі описують сумою, переліком підстав для утримань і строком повернення після виїзду. Розмір плати захищає стаття 820: односторонньо змінювати його не можна, якщо такого права не дає договір або закон. Тож варто пошукати в проєкті договору саме таке застереження.
Договір і акт: що фіксують у день передачі ключів
Стаття 811 вимагає письмової форми, а нотаріус обов’язковий лише для оренди житла з викупом. Строк варто вказати прямо: без нього за статтею 821 він стане п’ятирічним. Договір до одного року закон називає короткостроковим наймом і не поширює на нього статті 822-824, серед них переважне право на новий строк. Стаття 825 дає наймачеві право вийти з договору будь-коли, попередивши наймодавця письмово за три місяці. Виїзд без попередження може обернутися платою за ці три місяці, якщо власник доведе, що не знайшов іншого наймача на тих самих умовах.
У день передачі ключів складають акт: дата, показники лічильників, перелік меблів і техніки, фото подряпин і плям. Без нього суперечка про депозит на виїзді лишається словом проти слова. На HataHub договір підписують онлайн, Дія.Підписом або КЕП. За юридичною силою він не відрізняється від письмового, і акт приймання-передачі оформлюють там само.
Коли розумніше відмовитися й поїхати далі
Документів немає і не буде. Прізвище в документі на квартиру інше, ніж у людини, яка відчинила двері, а довіреності немає. У розмові раптом з’являються двоє інших охочих, які нібито приїдуть на перегляд за годину.
Жоден із цих пунктів не робить людину шахраєм. Але кожен означає, що ризик переходить на вас, а перевірити його нічим. Відмова коштує ще одного вечора на перегляди. Помилка коштує щонайменше депозиту.