-
Тетяна Єрмоленко
Кореспондент
Де вигідніше купувати квартиру: на вторинному чи первинному ринку житла?
Вибір між первинним та вторинним ринком нерухомості залишається одним із найболючіших питань для українських покупців. Редакція Delo.ua проаналізувала сучасні ринкові реалії, щоб з'ясувати, які переваги та підводні камені чекають на покупців у кожному сегменті.
Війна, зміни в державних програмах кредитування, нові вимоги до забудовників та різкі зрушення в географії попиту змусили нас переглянути традиційні підходи до вибору житла. Сьогодні рішення про купівлю основного чи вторинного житла залежить не лише від бюджету, а й від готовності ризикувати, терміновості заселення та довгострокових планів.
Первинний ринок: привабливість новобудов у нових реаліях
Первинна нерухомість – це житло, яке продається вперше, безпосередньо від забудовника. Квартири в новобудовах можуть бути на різних стадіях готовності: від котловану до повністю завершених комплексів «під ключ».
Головна перевага первинного ринку полягає в тому, що ви купуєте сучасне житло з нуля. Нові будинки спроектовані з урахуванням сучасних стандартів енергоефективності, мають продумане планування та розвинену інфраструктуру. Для багатьох покупців це означає можливість створити житловий простір саме відповідно до своїх уподобань, не кажучи вже про низку додаткових переваг:
- сучасні будівельні стандарти : енергоефективні матеріали, високоякісна тепло- та звукоізоляція;
- відсутність «історії» , тобто немає потреби перевіряти попередніх власників;
- збільшення вартості з моменту купівлі до передачі будинку;
- сучасна інфраструктура : підземні паркінги, дитячі майданчики, зони відпочинку.
Однак, є й темні сторони, особливо з точки зору затримок будівництва (які стали звичним явищем), особливо в умовах воєнного стану. Крім того, енергетичні атаки, проблеми з постачанням матеріалів та мобілізацією робітників можуть суттєво вплинути на терміни завершення будівництва об'єкта.
Особливу увагу слід приділити вибору забудовника. В умовах нестабільності навіть компанії з хорошою репутацією можуть зіткнутися з неочікуваними труднощами.
Вторинний ринок: готове житло з власною історією
Цей сегмент включає як радянську спадщину у вигляді хрущовок та панельних будинків, так і відносно нові комплекси, куди встигли заселитися колишні власники. Головна перевага вторинного ринку полягає в тому, що покупець бачить реальний стан квартири, знає особливості будинку, може оцінити інфраструктуру району та сусідів. Це зменшує кількість неприємних сюрпризів після заселення. Плюс, така нерухомість має свої сильні сторони:
- ви можете заселитися одразу після оформлення документів;
- інфраструктура сформована: школи, дитячі садки, магазини вже працюють;
- багато квартир продаються з меблями та технікою;
- ви можете детально оцінити всі переваги та недоліки;
- менша залежність від зовнішніх факторів.
Однак, вторинна нерухомість має свої особливості, які потрібно враховувати під час купівлі. Старе житло може вимагати капітального ремонту, заміни комунікацій, утеплення. Планування радянських будинків часто не відповідає сучасним уявленням про комфорт.
Юридичні нюанси: на що звернути увагу
Кожен тип житла має свої юридичні особливості, які важливо розуміти на етапі пошуку. Помилки в юридичному оформленні можуть коштувати покупцеві набагато дорожче, ніж сама квартира.
Під час купівлі первинної нерухомості критично важливо перевірити найважливіші моменти, які ми обговоримо нижче.
- Документація забудовника на отримання дозволу на будівництво.
- Фінансовий стан та кредитна історія компанії.
- Земельні права та містобудівні умови.
- Умови інвестиційної угоди та гарантії забудовника.
- Умови введення в експлуатацію та передачі прав власності.
Щодо вторинної нерухомості варто звернути увагу на певні підводні камені, які, до речі, завдали багатьом покупцям чимало клопоту.
- Правовстановлюючі документи на квартиру та відсутність обтяжень.
- Історія власників та можливі спірні моменти.
- Відсутність боргів за комунальні послуги.
- Технічний стан будинку та необхідність капітального ремонту.
- Зареєстровані в квартирі особи, особливо неповнолітні.
Фінансові аспекти: куди вигідніше інвестувати гроші
Ціна часто є вирішальним фактором при виборі між первинним та вторинним ринками. Однак справжня вартість володіння житлом – це не лише ціна покупки, а й усі пов'язані з цим витрати.
Первинна нерухомість на ранніх стадіях будівництва зазвичай дешевша за готові квартири. Різниця може сягати 20-30%, що робить новобудови привабливими для інвесторів. Однак до базової ціни потрібно додати витрати на ремонт, які можуть становити ще 20-40% від вартості квартири.
Вторинна нерухомість часто продається за вищою ціною за квадратний метр, особливо в центральних районах міст. Однак готове житло дозволяє заощадити на ремонті та швидше почати отримувати дохід від оренди.
З точки зору іпотечного кредитування, банки більш охоче фінансують купівлю новобудов, особливо за державними програмами підтримки. Для вторинної нерухомості умови кредитування зазвичай суворіші, а вибір програм обмежений.
Державні програми: як отримати підтримку
Державна житлова політика традиційно зосереджена на підтримці первинного ринку. Програми «Електронне житло» та «Електронна реконструкція» пропонують пільгове кредитування спеціально для купівлі новобудов, що робить їх доступнішими для широкого кола покупців.
Програми стимулювання для первинної нерухомості :
- Знижена процентна ставка – до 7% річних замість ринкової ставки 20-25%.
- Збільшений термін кредитування — до 20 років.
- Зменшений розмір першого внеску — від 20% від вартості житла.
- Спрощена процедура реєстрації для певних категорій громадян.
Існує значно менше державних програм для вторинної нерухомості , що може зробити такі покупки менш доступними для покупців з обмеженими фінансовими ресурсами.
Інвестиційна привабливість: що приносить більше доходу
З точки зору інвестицій, обидва сегменти мають свої переваги та недоліки. Первинна нерухомість пропонує більший потенціал для зростання вартості, особливо якщо її придбати на ранніх стадіях будівництва. Після введення будівлі в експлуатацію ціна може зрости на 20-30%.
Вторинна нерухомість менш прибуткова з точки зору зростання вартості, але пропонує більшу стабільність. Готові квартири можна здавати в оренду одразу, отримуючи регулярний пасивний дохід. Особливо це стосується житла в центральних районах з розвиненою інфраструктурою.
Не існує універсального рішення при виборі між первинною та вторинною нерухомістю . Кожен варіант має свої переваги та недоліки, які по-різному впливають на конкретну ситуацію покупця.
Загалом, поточний ринок нерухомості пропонує можливості як для консервативних покупців, які цінують стабільність вторинного ринку, так і для тих, хто готовий ризикувати заради потенційно вищої прибутковості від первинної нерухомості.
